Wer in Tempelhof-Schöneberg eine Eigentumswohnung oder ein Mietshaus besitzt, hat es mit zwei Arten von Schutzgebieten zu tun: zehn Milieuschutzgebieten, fast alle im Ortsteil Schöneberg, und sechs Gebieten mit Gestaltschutz, von Friedenau bis zu den Siedlungen in Lichtenrade und Marienfelde. In beiden kann schon ein Umbau eine Genehmigung brauchen. Diese Seite zeigt die Zahlen des Bezirks, die Gebiete mit Namen, die zuständigen Ämter mit Adresse und was Sie tun, wenn Ihre WEG-Verwaltung nicht funktioniert. Die Regeln für ganz Berlin fasst der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin zusammen.
Der Bezirk in Zahlen: Eigentumswohnungen, Altbau, große Häuser
Der Bezirk besteht aus sechs Ortsteilen: Schöneberg, Friedenau, Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade. Er entstand zum 01.01.2001 aus den früheren Bezirken Schöneberg und Tempelhof. Von 186.619 Wohnungen liegen 40.143 in Gebäuden, die einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern gehören, das sind 21,5 %. Das ist der fünfthöchste Anteil der zwölf Bezirke, knapp hinter Pankow (21,7 %) und deutlich hinter Charlottenburg-Wilmersdorf (31,1 %).
| Wohnungen (Zensus 2022) | Bezirk | Berlin |
|---|---|---|
| Wohnungen insgesamt | 186.619 | 2.018.831 |
| in Häusern von Eigentümergemeinschaften | 21,5 % | 18,4 % |
| im Eigentum von Privatpersonen | 27,8 % | 25,7 % |
| in Gebäuden mit Baujahr vor 1950 | 42,3 % | 39,7 % |
| in Gebäuden mit 13 und mehr Wohnungen | 49,0 % | 48,8 % |
| zu Wohnzwecken vermietet | 81,4 % | 82,4 % |
| vom Eigentümer selbst bewohnt | 16,7 % | 15,4 % |
| leer stehend | 1,7 % | 2,0 % |
Stichtag ist der 15.05.2022. Der Zensus weist den Bezirk nicht als eigene Zeile aus; die Bezirkswerte sind eine eigene Summe der 15 Bezirksregionen aus den Tabellen 4.1, 4.2, 4.5, 4.6 und 4.9 des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg. Für Sie heißt das: Neben den Eigentümergemeinschaften gehören viele Häuser Privatpersonen, oft Mietshäuser, die eine Miet- statt einer WEG-Verwaltung brauchen. Von den 3.205 leeren Wohnungen standen 1.012 seit mindestens zwölf Monaten leer (Tabelle 4.14, Stand 2022).
Mieten im Zensus je Bezirksregion
Der Zensus nennt die durchschnittliche Nettokaltmiete nur je Bezirksregion, nicht für den Bezirk (Tabelle 4.16, Stichtag 15.05.2022, Berlin 7,67 €/m²). Die Werte zeigen Bestandsmieten aller Verträge; für eine Mieterhöhung gilt der Mietspiegel 2026, nicht diese Tabelle.
| Bezirksregion | Nettokaltmiete |
|---|---|
| Mariendorf Süd | 8,60 €/m² |
| Friedenau West | 8,26 €/m² |
| Schöneberg Nordwest | 8,14 €/m² |
| Schöneberg Südwest | 8,04 €/m² |
| Schöneberg Nordost | 7,89 €/m² |
| Schöneberg Südost | 7,66 €/m² |
| Friedenau Ost | 7,65 €/m² |
| Tempelhof Südost | 7,56 €/m² |
| Lichtenrade Nord | 7,47 €/m² |
| Tempelhof Südwest | 7,20 €/m² |
| Mariendorf Nord | 7,12 €/m² |
| Lichtenrade Süd | 7,09 €/m² |
| Marienfelde Nord | 7,08 €/m² |
| Tempelhof Nord | 6,98 €/m² |
| Marienfelde Süd | 6,33 €/m² |
Milieuschutz: die zehn sozialen Erhaltungsgebiete
In zehn Gebieten will der Bezirk die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten; Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung von Gebäuden brauchen dort eine Genehmigung (§ 172 Abs. 1 BauGB). Laut den Verordnungen liegen acht Gebiete im Ortsteil Schöneberg und je eines in Tempelhof und Mariendorf. Was Milieuschutz allgemein bedeutet, erklärt die Seite zum Milieuschutz in Berlin.
| Gebiet | Ortsteil | in Kraft seit |
|---|---|---|
| Barbarossaplatz / Bayerischer Platz | Schöneberg | 11.09.2014 |
| Bautzener Straße | Schöneberg | 11.09.2014 |
| Kaiser-Wilhelm-Platz | Schöneberg | 11.09.2014, erweitert 2016 |
| Schöneberger Insel | Schöneberg | 01.07.2015 |
| Schöneberger Norden | Schöneberg | 11.03.2018 |
| Schöneberger Süden | Schöneberg | 11.03.2018 |
| Tempelhof | Tempelhof | 08.04.2018 |
| Grazer Platz | Schöneberg | 12.10.2018 |
| Mariendorf | Mariendorf | 19.03.2023 |
| Wittenbergplatz | Schöneberg | 19.03.2023 |
Gebiete laut Straßenliste der Senatsverwaltung (Stand 21.02.2026), Inkrafttreten laut Bezirksamt, Ortsteil laut Verordnung im Gesetz- und Verordnungsblatt. Die Übersicht des Bezirksamts ordnet Grazer Platz dem Ortsteil Tempelhof zu; die Verordnung nennt Schöneberg. Ob Ihre Adresse dazugehört, prüfen Sie in der Karte aller Erhaltungsgebiete oder in der Straßenliste. Für die älteren Gebiete hat der Bezirk Nachuntersuchungen zum Fortbestand veröffentlicht. In der Senatsübersicht der laufenden Sanierungsgebiete ist kein Gebiet in Tempelhof-Schöneberg aufgeführt.
Umbauen und modernisieren im Erhaltungsgebiet
Genehmigungspflichtig ist laut Bezirksamt „jeder Rückbau und jede bauliche Änderung (ausgenommen Neubau) bzw. jede Nutzungsänderung“. Das gilt auch für Ihre selbst genutzte oder leere Wohnung. Maßstab sind die Genehmigungskriterien der Senatsverwaltung, in Kraft seit 18.04.2026 (Amtsblatt für Berlin Nr. 16 vom 17.04.2026); der Text des Bezirks spricht noch von eigenen Prüfkriterien.
| Maßnahme | Einordnung |
|---|---|
| Grundausstattung (Sanitär, Frisch- und Abwasser, Elektro), zusätzlicher Wohnraum | laut Bezirk genehmigungsfähig |
| Fußbodenheizung, Panoramafenster, Zweitbalkon, Zusammenlegen von Wohnungen | laut Bezirk nicht genehmigungsfähig |
| Aufzug | Bezirk prüft im Einzelfall; nach den Senatskriterien bei bis zu vier Geschossen nicht genehmigungsfähig |
| Heizungstausch bei mindestens 15 Jahre alter Anlage | nach den Senatskriterien seit 01.07.2026 grundsätzlich genehmigungsfähig |
| Balkonkraftwerk | keine Genehmigung nötig |
So gehen Sie vor:
- Adresse prüfen: Karte der Erhaltungsgebiete oder Straßenliste.
- Beraten lassen: Die Ansprechperson für Ihr Grundstück finden Sie über die Kartenauskunft des Stadtentwicklungsamts; persönliche Beratung dienstags 9–12 Uhr und nach Vereinbarung.
- Formular wählen: Antrag nach § 172 und § 173 BauGB „in einer Wohneinheit“ oder „in einem Gebäude“.
- Antrag stellen: gesondert beim Fachbereich Stadtplanung. Braucht das Vorhaben eine Baugenehmigung, entscheidet die Bauaufsicht im Einvernehmen mit dem Bezirk (§ 173 Abs. 1 BauGB).
- Erst nach der Genehmigung beauftragen.
Gestaltschutz: sechs städtebauliche Erhaltungsgebiete
Neben dem Milieuschutz hat der Bezirk sechs städtebauliche Erhaltungsverordnungen (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Auch hier brauchen Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung eine Genehmigung. Maßstab ist aber nicht die Bewohnerschaft, sondern die städtebauliche Gestalt des Gebiets, also das Ortsbild. Für Eigentümer in Friedenau und in den Siedlungen im Süden des Bezirks sind gerade diese Gebiete wichtig; keine der zehn Milieuschutzverordnungen nennt Friedenau, Marienfelde oder Lichtenrade als Ortsteil.
| Gebiet | Ortsteil | Verordnung vom |
|---|---|---|
| Friedenau | Friedenau | 24.06.1986 |
| Gartenstadt Neu-Tempelhof | im Titel nicht genannt | 29.08.1991 |
| Abendrotsiedlung | Lichtenrade | 31.10.1996 |
| Wolframsiedlung | Tempelhof | 06.09.2000 |
| Stadtrandsiedlung Marienfelde I, II und III | Marienfelde | 05.06.2001 |
| Maaßenstraße östlich | Schöneberg | 05.10.2010 |
Namen und Daten laut Bezirksamt, Ortsteil laut den Unterseiten der einzelnen Gebiete. Die Übersichtskarte der Geodateninfrastruktur Berlin zeigt städtebauliche und soziale Erhaltungsgebiete gemeinsam. Planen Sie in einem dieser Gebiete eine bauliche Änderung, klären Sie vor dem Auftrag beim Fachbereich Stadtplanung, ob eine Genehmigung nötig ist. In einer Eigentümergemeinschaft gehört diese Frage in die Vorbereitung des Beschlusses, nicht erst in die Bauphase.
Aufteilen in Eigentumswohnungen: § 250 BauGB und Milieuschutz
Wer ein Mietshaus im Bezirk in Eigentumswohnungen aufteilen will, prüft zwei Genehmigungspflichten. In ganz Berlin gilt die Verordnung nach § 250 BauGB vom 11.11.2025, gültig vom 01.01.2026 bis 31.12.2030, für bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen. Im sozialen Erhaltungsgebiet kommt die Umwandlungsverordnung 2025 hinzu, gültig bis 12.03.2030; sie gilt dort neben der Verordnung nach § 250 für Häuser mit bis zu fünf Wohnungen. Die Seite des Bezirks nennt noch die Verordnungen von 2020 und 2021.
- Bis 5 Wohnungen: außerhalb eines sozialen Erhaltungsgebiets keine Genehmigung nötig, im Erhaltungsgebiet Genehmigung nach der Umwandlungsverordnung.
- Mehr als 5 Wohnungen: Genehmigung nach § 250 BauGB, im Erhaltungsgebiet und außerhalb.
Im Bezirk liegen rund 82 % der Wohnungen in Gebäuden mit sieben oder mehr Wohnungen (Zensus 2022, Tabelle 4.5). Nach § 250 Abs. 3 BauGB ist die Genehmigung unter anderem zu erteilen, wenn Wohnungen an Miterben, zur eigenen Nutzung an Familienangehörige oder an mindestens zwei Drittel der Mieter gehen sollen.
- Antrag: beim Fachbereich Stadtplanung im Rathaus Schöneberg.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: beim Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht.
- Risiko: Wer trotz vorläufiger Untersagung teilt, riskiert, dass die Teilung gegenüber dem Land unwirksam ist und gelöscht werden kann (BGH, Urteil vom 20.12.2024, V ZR 277/23).
- Nach dem Verkauf: Wer eine nach der Vermietung umgewandelte Wohnung kauft, kann sich in Berlin zehn Jahre lang nicht auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen (§ 577a BGB).
Einzelheiten stehen auf der Seite zur Umwandlung in Eigentumswohnungen in Berlin.
Ferienwohnung, Leerstand, Abriss: Zweckentfremdung
Wollen Sie Ihre Wohnung als Ferienwohnung vermieten, als Büro nutzen, länger leer stehen lassen oder abreißen, brauchen Sie eine Genehmigung nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbot, das seit dem 01.05.2014 gilt. Leerstand ist in der Regel höchstens drei Monate erlaubt; für Sanierungen nennt etwa das Bezirksamt Mitte zwölf Monate. Klären Sie die Frist vorab mit dem Amt. Die Genehmigung ist laut Bezirksamt die Ausnahme.
Zuständig ist der Fachbereich Wohnen des Bezirksamts, Bereich Zweckentfremdung:
- Post: Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg, Bürgerdienste – Wohnen – Zweckentfremdung, 10820 Berlin
- E-Mail: [email protected]
- Antrag: per Post oder ohne Termin bei den Bürgerämtern des Bezirks abgeben; Öffnungszeiten hat die Stelle nicht
| Straße beginnt mit | Telefon |
|---|---|
| A bis E | 030 90277-2989 |
| F bis J | 030 90277-2984 |
| K bis M und P | 030 90277-2834 |
| N bis Z (außer P) | 030 90277-2385 |
Für die Genehmigung nennt das Bezirksamt eine Gebühr von 225,00 €, bei Rücknahme oder Ablehnung 22,50 € bis 112,50 €; die Seite trägt kein Datum. Seit dem 17.06.2026 gilt eine geänderte Fassung des Gesetzes. Klären Sie deshalb Gebühr und Voraussetzungen vor dem Antrag direkt mit dem Amt.
Regeln, die in ganz Berlin gelten
Diese Regeln gelten im Bezirk genauso wie überall in Berlin. Der Bezirk entscheidet darüber nicht; die Details stehen auf den verlinkten Seiten.
| Regel | Stand |
|---|---|
| Mietpreisbremse: bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete | bis 31.12.2029 |
| Kappungsgrenze 15 % bei Mieterhöhungen | bis 10.05.2028 |
| Mietspiegel 2026, qualifiziert nach § 558d BGB | seit 28.05.2026 |
| Kündigungssperre nach Umwandlung: zehn Jahre | Verordnung bis 30.09.2033 |
| Genehmigung für Umwandlung (§ 250 BauGB) | bis 31.12.2030 |
| Zweckentfremdungsverbot (Berlin-Leitfaden) | seit 01.05.2014 |
Der Mietspiegel 2026 ist qualifiziert und von allen Verbänden der Arbeitsgruppe Mietspiegel anerkannt; die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung und der Abschlag für Minderausstattung gehören nicht zum qualifizierten Teil. Stichtag der Daten ist der 01.09.2025; nach § 558d Abs. 2 BGB ist er nach zwei Jahren anzupassen, also zum Stichtag 01.09.2027, und nach vier Jahren neu zu erstellen. Eine Gerichtsentscheidung zum Mietspiegel 2026 ist nicht bekannt (Stand 26.09.2026); Einzelheiten zur Geltung stehen auf der Seite zum Mietspiegel 2026. Die Wohnlage bestimmt der Mietspiegel je Adresse, nicht je Bezirk oder Ortsteil.
Ämter für Eigentümer im Bezirk
Die meisten Anliegen von Eigentümern landen im Rathaus Schöneberg am John-F.-Kennedy-Platz, wo Stadtplanung und Bauaufsicht sitzen. Nur die Zweckentfremdung liegt beim Fachbereich Wohnen.
- Milieuschutz, Gestaltschutz, Aufteilung, Beratung zum Planungsrecht: Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung, Rathaus Schöneberg, Raum 3008/3009, John-F.-Kennedy-Platz 1, 10825 Berlin; [email protected], Telefon 030 90277-2553
- Bauantrag, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Wohnungsmissstände: Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht, John-F.-Kennedy-Platz 1, 10825 Berlin; [email protected], Telefon 030 90277-2349
- Bauakten einsehen: Bauaktenarchiv der Bauaufsicht; [email protected]
- Ferienwohnung, Leerstand, Abriss: Fachbereich Wohnen, Zweckentfremdung, Post: 10820 Berlin; [email protected]
Die Geschäftsstelle des Stadtentwicklungsamts ([email protected]) ist montags bis donnerstags von 9 bis 16 Uhr und freitags von 9 bis 15 Uhr besetzt. Stadtplanung und Bauaufsicht beraten persönlich dienstags von 9 bis 12 Uhr und nach Vereinbarung. Das Bauaktenarchiv ist dienstags und donnerstags von 9 bis 12 Uhr geöffnet, sonst nach Vereinbarung; die Bauakte ist vor einem Kauf oder vor größeren Arbeiten in der Gemeinschaft oft hilfreich.
Hausverwaltung im Bezirk: worauf Eigentümer achten
Bei 40.143 WEG-Wohnungen, 42,3 % Altbau vor 1950 und fast der Hälfte der Wohnungen in Häusern mit 13 und mehr Einheiten hat eine Verwaltung im Bezirk typische Aufgaben: Genehmigungen im Milieu- oder Gestaltschutz einholen, bevor saniert wird, die Erhaltung älterer Gebäude planen und große Gemeinschaften zur Versammlung bringen. Viele Häuser gehören Privatpersonen und brauchen eine Mietverwaltung. Hakt es, gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:
- Schriftlich mit Frist anschreiben: mit der E-Mail-Vorlage für eine Rückmeldung der Verwaltung; was hilft, wenn die Hausverwaltung nicht reagiert.
- Beirat einschalten: Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht die Verwaltung.
- Unterlagen einsehen: Ihr Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, per E-Mail-Vorlage.
- Versammlung verlangen: Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann die Einberufung in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG), mit der Vorlage zum Verlangen auf Einberufung oder der E-Mail-Vorlage.
- Verwaltung wechseln: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 WEG); wie das geht, zeigt Hausverwaltung abwählen.
Alle Schritte im Zusammenhang zeigt die Seite Unzufrieden mit der WEG-Verwaltung. Zahlen zu Verwalterkosten nur für den Bezirk gibt es nicht; was Verwaltung in Berlin kostet, steht bei den Kosten einer Hausverwaltung in Berlin.
A1 in der Nähe: Büros in Kreuzberg und Charlottenburg
A1 Asset One, Herausgeber dieses Ratgebers, hat kein Büro in Tempelhof-Schöneberg. Die nächsten Büros sind:
- Hauptsitz Kreuzberg: Skalitzer Straße 34, 10999 Berlin
- Büro West: Pestalozzistraße 78, 10627 Berlin
Ein weiterer Standort ist das Büro Nord (Am Borsigturm 13, 13507 Berlin). Wenn Sie eine Verwaltung für Ihre Eigentümergemeinschaft, Ihr Mietshaus oder Ihre vermietete Wohnung in Tempelhof-Schöneberg suchen, erreichen Sie das Team über das Kontaktformular. Weitere Bezirke haben eigene Seiten, etwa Eigentümer in Friedrichshain-Kreuzberg, Eigentümer in Steglitz-Zehlendorf und Eigentümer in Neukölln.
