Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid: Brief an das Finanzamt als Vorlage

So verwenden Sie die Vorlage

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   Prüfen Sie zuerst, welcher Bescheid den Fehler enthält.

   Zur Grundsteuer gehören drei Bescheide: der Grundsteuerwertbescheid mit dem festgestellten Wert, der Grundsteuermessbescheid mit dem Steuermessbetrag und der Grundsteuerbescheid mit dem Hebesatz der Gemeinde. Einwände gegen Wohn- oder Nutzfläche, Grundstücksfläche, Baujahr, Grundstücksart oder Zurechnung richten sich nur gegen den Grundsteuerwertbescheid, denn Entscheidungen in einem Grundlagenbescheid können „nur durch Anfechtung dieses Bescheids, nicht auch durch Anfechtung des Folgebescheids, angegriffen werden“ (§ 351 Abs. 2 AO). Den Grundsteuermessbescheid kreuzen Sie nur bei Fehlern in Messzahl, Ermäßigung oder Befreiung an, den Grundsteuerbescheid nur bei Fehlern im Hebesatz.

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   Schicken Sie den Einspruch an die Stelle, die den Bescheid erlassen hat.

   Der Einspruch ist bei der Behörde anzubringen, deren Verwaltungsakt angefochten wird (§ 357 Abs. 2 Satz 1 AO); Name und Anschrift stehen im Bescheid. Berlin: Alle drei Bescheide erlässt das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt; der Rechtsbehelf ist immer der Einspruch. Hamburg: Alle drei Bescheide kommen vom Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz, Gorch-Fock-Wall 11, 20355 Hamburg; auch gegen den Grundsteuerbescheid ist dort der Einspruch der Rechtsbehelf, weil das Hamburgische Grundsteuergesetz auf die Abgabenordnung verweist (§ 11 Abs. 2 Satz 1 HmbGrStG). Leipzig: Grundsteuerwert und Messbetrag setzt das Finanzamt Leipzig I fest, Wilhelm-Liebknecht-Platz 3/4, 04105 Leipzig; den Grundsteuerbescheid erlässt die Stadt Leipzig.

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   Für den Grundsteuerbescheid der Stadt Leipzig ist diese Vorlage nicht gedacht.

   Gegen ihn ist der Widerspruch der Rechtsbehelf; Frist und Anschrift nennt die Rechtsbehelfsbelehrung im Bescheid der Stadt. Auch der Widerspruch hat laut Stadt Leipzig „keine zahlungsaufschiebende Wirkung“. Bezieht sich Ihr Einwand nur auf den Messbetrag, ist ein Widerspruch gegen den städtischen Bescheid laut leipzig.de „nicht erforderlich und würde vermutlich auch abgelehnt“. Einzelheiten zeigt der Ratgeber „Grundsteuer in Leipzig: Messzahl 0,36 ‰, Hebesatz 450 % und warum 2026 kein Bescheid kam“.

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   Legen Sie den Einspruch innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe ein.

   § 355 Abs. 1 Satz 1 AO lautet: „Der Einspruch nach § 347 Absatz 1 Satz 1 ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Verwaltungsakts einzulegen.“ Ein Bescheid, der im Inland mit der Post kommt, gilt am vierten Tag nach der Aufgabe zur Post als bekannt gegeben, ein elektronisch übermittelter am vierten Tag nach der Absendung, außer wenn er nicht oder zu einem späteren Zeitpunkt zugegangen ist (§ 122 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 2a AO). Maßgeblich ist also die Bekanntgabe, nicht der Tag, an dem Sie den Brief öffnen. Die Vorlage berechnet kein Fristende; planen Sie den Versand so, dass der Einspruch nicht erst am letzten Tag eingeht.

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   Schicken Sie den Brief unterschrieben auf einem Weg mit Zugangsnachweis oder über Mein ELSTER.

   Der Einspruch ist „schriftlich oder elektronisch einzureichen oder zur Niederschrift zu erklären“; es genügt, wenn aus ihm hervorgeht, wer ihn eingelegt hat, und „Unrichtige Bezeichnung des Einspruchs schadet nicht“ (§ 357 Abs. 1 AO). Eine Unterschrift schreibt das Gesetz nicht vor; mit Ort, Datum und Unterschrift ist der Brief aber eindeutig zuzuordnen. Elektronisch bietet Mein ELSTER die Leistung „Einspruch einreichen inkl. Aussetzung der Vollziehung“; dort können Sie laut elster.de die Begründung erfassen, Unterlagen beifügen und den Einspruch mit einem Antrag auf Aussetzung der Vollziehung verbinden. Ob eine einfache E-Mail genügt, haben wir nicht mit einer amtlichen Quelle belegt; nutzen Sie deshalb den Brief oder Mein ELSTER.

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   Begründen Sie mit konkreten Tatsachen und Nachweisen.

   Bezeichnen Sie den Bescheid, geben Sie an, inwieweit Sie ihn anfechten, und nennen Sie die Tatsachen und Beweismittel; § 357 Abs. 3 AO formuliert das jeweils als Soll-Vorschrift. Tragen Sie in die Tabelle nur die Angaben ein, die falsch sind, mit dem Wert aus dem Bescheid, dem richtigen Wert und dem Nachweis, und streichen Sie die übrigen Zeilen; die Zeile Wohnlage betrifft nur Hamburg. Nachweise sind zum Beispiel Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Grundbuchauszug oder Baugenehmigung. Einen aktuellen Grundbuchauszug fordern Sie mit der Vorlage „Grundbuchauszug als Eigentümer anfordern: Antrag an das Grundbuchamt als Vorlage“ an.

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   Rechnen Sie bei Einwänden gegen typisierte Miete und Bodenrichtwert mit Ablehnung.

   Die Senatsverwaltung für Finanzen Berlin schreibt, Einsprüche wegen Fehlern im Sachverhalt wie Wohnfläche, Gebäudeart oder Baujahr würden im Einzelfall geprüft, Einsprüche gegen die typisierte Miete oder den Bodenrichtwert hätten „grundsätzlich keine Aussicht auf Erfolg“. Nach dem Bundesfinanzhof verstoßen die typisierten Nettokaltmieten bei der Bewertung von Wohnungseigentum im Bundesmodell nicht wegen unzureichender Lagedifferenzierung innerhalb einer Gemeinde gegen den Gleichheitssatz; Bodenrichtwerte darf das Finanzgericht grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen und überprüft sie nur bei substantiiert gerügten Ermittlungsfehlern oder konkreten Anhaltspunkten (BFH, Urteil vom 12.11.2025, II R 25/24). In Berlin und Leipzig können Sie nach § 220 Abs. 2 BewG einen niedrigeren Wert nachweisen, etwa mit dem Gutachten eines Sachverständigen auf Ihre Kosten; das setzt voraus, dass der Grundsteuerwert den nachgewiesenen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Einzelheiten zeigt der Ratgeber „Grundsteuer in Berlin: Hebesatz 470 % bis 2027 und so prüfen Sie Ihre drei Bescheide“.

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   Die Verfassungsfrage ist nicht abschließend geklärt; die Vorlage enthält dafür bewusst keinen Baustein.

   Der Bundesfinanzhof hält das Grundsteuer-Reformgesetz für formell verfassungsgemäß und die Bewertung von Wohnungseigentum im Bundesmodell ab dem 01.01.2022 für materiell verfassungsgemäß (BFH, Urteil vom 12.11.2025, II R 25/24). Gegen dieses Urteil ist laut Bundesfinanzhof beim Bundesverfassungsgericht die Verfassungsbeschwerde 1 BvR 551/26 anhängig (Stand 03.10.2026). Für solche Fälle bestimmt § 363 Abs. 2 Satz 2 AO: „Ist wegen der Verfassungsmäßigkeit einer Rechtsnorm oder wegen einer Rechtsfrage ein Verfahren bei dem Gerichtshof der Europäischen Union, dem Bundesverfassungsgericht oder einem obersten Bundesgericht anhängig und wird der Einspruch hierauf gestützt, ruht das Einspruchsverfahren insoweit; dies gilt nicht, soweit nach § 165 Absatz 1 Satz 2 Nummer 3 oder Nummer 4 die Steuer vorläufig festgesetzt wurde.“ Die Senatsverwaltung für Finanzen Berlin schreibt, wegen der Verfassungsbeschwerde „ruhen die Einsprüche insoweit weiterhin“; Einsprüche gegen Mess- und Grundsteuerbescheid allein wegen Verfassungswidrigkeit würden „als unbegründete Einsprüche zurückgewiesen“. Für das Hamburger Modell ist laut Bundesfinanzhof dort die Revision II R 15/25 gegen das Urteil des FG Hamburg vom 13.11.2024, 3 K 176/23, anhängig; die mündliche Verhandlung ist für den 11.11.2026 angesetzt. Ob und wie Sie sich auf diese Verfahren berufen, klären Sie mit einer steuerlichen Beratung.

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   Zahlen Sie trotz Einspruch, solange keine Aussetzung gewährt ist.

   § 361 Abs. 1 AO lautet: „Durch Einlegung des Einspruchs wird die Vollziehung des angefochtenen Verwaltungsakts vorbehaltlich des Absatzes 4 nicht gehemmt, insbesondere die Erhebung einer Abgabe nicht aufgehalten. Entsprechendes gilt bei Anfechtung von Grundlagenbescheiden für die darauf beruhenden Folgebescheide.“ Die Aussetzung der Vollziehung beantragen Sie deshalb gesondert; im Brief steht dafür ein optionaler Absatz. Auf Antrag soll die Aussetzung erfolgen, „wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Verwaltungsakts bestehen oder wenn die Vollziehung für die betroffene Person eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte“ (§ 361 Abs. 2 Satz 2 AO). Bei einer reinen Verfassungsrüge kommt eine Aussetzung laut Senatsverwaltung für Finanzen Berlin „nicht in Betracht“. Streichen Sie den Absatz, wenn Sie keine Aussetzung beantragen.

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    Bitten Sie um die Berechnungsgrundlagen nur, wenn der Bescheid sie nicht erkennen lässt.

    Der Brief formuliert das als Bitte, nicht als Anspruch; eine Rechtsgrundlage dafür nennen wir nicht. Streichen Sie den Absatz, wenn die Berechnung aus dem Bescheid hervorgeht.

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    In Hamburg empfiehlt die Finanzbehörde bei offensichtlich falschen Flächen ein formloses Schreiben; ob das die Einspruchsfrist wahrt, sagt sie nicht.

    Das Hamburgische Grundsteuergesetz erlaubt eine Fortschreibung „auch zur Beseitigung eines Fehlers der letzten Feststellung“ (§ 6 Abs. 3 Satz 2 HmbGrStG). Wer sicher gehen will, legt innerhalb eines Monats Einspruch ein. Hamburger Steuernummern beginnen laut Finanzbehörde mit 16/. Einzelheiten zeigt der Ratgeber „Grundsteuer in Hamburg: So prüfen Sie Wohnlage, Fläche und Bescheid“.

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    Ist die Frist abgelaufen, bleiben nur enge Wege.

    Ist die Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder unrichtig erteilt, ist der Einspruch binnen eines Jahres seit Bekanntgabe zulässig (§ 356 Abs. 2 Satz 1 AO). Waren Sie ohne Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, können Sie Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragen, innerhalb eines Monats nach Wegfall des Hindernisses; nach einem Jahr seit dem Ende der versäumten Frist geht das nur noch, wenn höhere Gewalt den Antrag vorher unmöglich machte (§ 110 AO). Ist der Bescheid bestandskräftig, kommt in Berlin und Leipzig eine Fortschreibung zur Beseitigung des Fehlers in Betracht; die Senatsverwaltung für Finanzen und die Stadt Leipzig weisen darauf hin, dass die Wertfortschreibungsgrenze von 15.000 € zu beachten ist (§ 222 Abs. 1 und 3 BewG). In Hamburg gilt die Fortschreibung zur Fehlerbeseitigung nach § 6 Abs. 3 Satz 2 HmbGrStG. Ob das in Ihrem Fall greift, entscheidet das Finanzamt.

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    Verwechseln Sie den Einspruch nicht mit der Anzeige einer Änderung.

    Hat sich am Grundstück etwas geändert, etwa durch Umbau oder Anbau, geht das nicht per Einspruch, sondern als Anzeige an das Finanzamt mit eigener Frist. Welche Fristen dafür gelten und welche weiteren Ämter Eigentümer kennen sollten, zeigt der Ratgeber „Behördengänge für Eigentümer: Welches Amt, welches Formular, welche Gebühr“.

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    Eine Erfolgsaussicht kann die Vorlage nicht zusagen.

    Ob sich ein Einspruch in Ihrem Fall lohnt und wie Sie ihn begründen, klären Sie mit einer steuerlichen Beratung, etwa einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater. Allgemeine Fragen zum Ablauf beantwortet Lotte, die KI-Assistentin des Ratgebers; den Einspruch legen Sie selbst beim Finanzamt ein.