Grundbuch nach dem Erbfall berichtigen: Antrag ohne Notar, binnen zwei Jahren gebührenfrei

Im Grundbuch steht noch der Name des Verstorbenen, obwohl das Haus, das Grundstück oder die Wohnung längst Ihnen gehört. Das Eigentum ist mit dem Erbfall auf Sie übergegangen, das Grundbuch zieht aber nicht von selbst nach. Den Antrag stellen Sie in der Regel selbst, ohne Notar. Entscheidend ist ein Datum: Geht der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt ein, kostet die Eintragung der Erben keine Gebühr; danach richtet sich die Gebühr nach dem Verkehrswert, bei 300.000 € sind es 635 €.

Diese Seite zeigt das Grundbuchverfahren für jede geerbte Immobilie: wo Sie den Antrag stellen, welchen Nachweis das Grundbuchamt verlangt, was er kostet und welche Fehler Zeit oder Geld kosten, mit den Angaben der Grundbuchämter in Berlin, Leipzig und Hamburg. Was sonst nach einem Erbfall ansteht, etwa Ausschlagung, Hausgeld oder Stimmrecht in der Eigentümergemeinschaft, steht im Beitrag Wohnung in der WEG geerbt: Hausgeld, Stimmrecht, Erbschein-Kosten. Weitere Wege zu Ämtern und Gerichten finden Sie in der Übersicht Behördengänge für Eigentümer.

Auf einen Blick

Frage	Antwort	Grundlage
Wo?	Grundbuchamt beim Amtsgericht, das das Grundbuch führt	§ 1 GBO
Wer?	Ein Erbe genügt, auch bei einer Erbengemeinschaft	§ 13 Abs. 1 GBO; Hamburg, Leipzig
Form?	Schriftlich und unterschrieben, ohne Notar	§ 30 GBO; Hamburg
Nachweis?	Erbschein in Ausfertigung, Europäisches Nachlass­zeugnis oder notarielles Testament bzw. Erbvertrag mit Eröffnungs­niederschrift	§ 35 Abs. 1 GBO
Kosten?	Binnen zwei Jahren gebührenfrei, danach 1,0-Gebühr nach Verkehrswert	KV Nr. 14110 GNotKG
Frist?	Keine gesetzliche Antragsfrist; zwei Jahre für die Gebührenfreiheit	KV Nr. 14110 Anm. Abs. 1 GNotKG

Wann brauchen Sie das?

Sobald ein im Grundbuch eingetragener Eigentümer stirbt. „Mit dem Tode einer Person (Erbfall) geht deren Vermögen (Erbschaft) als Ganzes auf eine oder mehrere andere Personen (Erben) über“ (§ 1922 Abs. 1 BGB). Das gilt für ein Haus, ein Grundstück und eine Eigentumswohnung gleichermaßen. Das Eigentum wechselt damit außerhalb des Grundbuchs, das Grundbuch wird unrichtig.

Service Berlin schreibt dazu: „Die Grundbuchberichtigung ist ein Antragsverfahren. Wenn im Grundbuch eingetragene Eigentümerinnen und Eigentümer versterben, wird das Grundbuch nicht automatisch berichtigt.“ Und: „Es besteht die Verpflichtung, das Grundbuch zugunsten der Erbenden berichtigen zu lassen.“

• Pflicht über das Grundbuchamt: Ist das Grundbuch beim Eigentümer durch einen Rechtsübergang außerhalb des Grundbuchs unrichtig geworden, „soll“ das Grundbuchamt dem Eigentümer oder dem verwaltenden Testamentsvollstrecker auferlegen, den Antrag zu stellen und die Unterlagen zu beschaffen. Es soll diese Maßnahme zurückstellen, „solange berechtigte Gründe vorliegen“ (§ 82 GBO).
• Das Grundbuchamt erfährt vom Erbfall: Das Nachlassgericht soll ihm den Erbfall mitteilen, wenn es weiß, dass ein Grundstück zum Nachlass gehört, und eingesetzte Erben auf die Unrichtigkeit des Grundbuchs und die „gebührenrechtlichen Vergünstigungen“ hinweisen (§ 83 GBO).
• Sie wollen gleich verkaufen: Für die Übertragung an einen Käufer müssen Sie nicht vorher selbst eingetragen sein (§ 40 Abs. 1 GBO), den Erbnachweis brauchen Sie trotzdem. Die Gebührenbefreiung gilt nur für die Eintragung der Erben. Welche Papiere der Verkauf einer Wohnung braucht, steht in Unterlagen für den Verkauf einer Eigentumswohnung; steuerliche Fragen dazu in Immobilie steuerfrei verkaufen.

Haben Sie eine vermietete Immobilie oder ein ganzes Haus geerbt, helfen danach der Steuer-Leitfaden für Vermieter und der Leitfaden für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses.

Wer ist zuständig?

Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 1 Abs. 1 GBO). Bezeichnung und Blatt des Grundbuchs („Grundbuch von …, Blatt …“) stehen in alten Unterlagen, etwa im Kaufvertrag, oder in einem Grundbuchauszug; wie Sie ihn bekommen, zeigt der Beitrag Grundbuchauszug beantragen: Grundbuch von und Blatt ablesen.

Stadt	Grundbuchamt	So finden Sie es
Berlin	Acht Grundbuchämter bei den Amtsgerichten	Nach dem Grundbuchbezirk, nicht nach dem Verwaltungs­bezirk: Liste „Zuständigkeiten in Grundbuchsachen“ des Kammergerichts
Leipzig	Grundbuchamt Leipzig, Schongauer Straße 5, 04328 Leipzig	Ein Grundbuchamt beim Amtsgericht Leipzig; allgemeine Anfragen 0341/255-8000
Hamburg	Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht	Adresssuche „Ermittlung der zuständigen Einrichtung“ auf hamburg.de

Berlin: Grundbuchbezirk zählt

Service Berlin: „Zuständig ist ausschließlich das Grundbuchamt, bei dem das Grundbuch geführt wird.“ Die Grundbuchämter sind auf acht Gerichtsstandorte konzentriert: Charlottenburg, Köpenick, Kreuzberg, Lichtenberg, Mitte, Neukölln, Schöneberg und Spandau. Die Zuordnung folgt dem Grundbuchbezirk und weicht oft vom Verwaltungsbezirk ab. Beispiele aus der Liste des Kammergerichts (Stand Februar 2024):

Grundbuchbezirk	Grundbuchamt
Pankow, Prenzlauer Berg, Weißensee, Wedding, Reinickendorf, Tegel	Amtsgericht Mitte
Friedrichshain, Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde, Lichtenrade	Amtsgericht Kreuzberg
Treptow	Amtsgericht Köpenick
Marzahn, Hellersdorf, Hohenschönhausen	Amtsgericht Lichtenberg
Steglitz, Zehlendorf, Dahlem, Lichterfelde, Lankwitz, Wannsee, Friedenau, Schöneberg	Amtsgericht Schöneberg
Grunewald, Wilmersdorf, Schmargendorf, Stadt Charlottenburg	Amtsgericht Charlottenburg

Anschriften laut Service Berlin:

Amtsgericht	Anschrift
Mitte, Grundbuchamt	Littenstraße 12-17, 10179 Berlin
Charlottenburg	Amtsgerichtsplatz 1, 14057 Berlin
Köpenick	Mandrellaplatz 6, 12555 Berlin
Kreuzberg	Möckernstraße 130, 10963 Berlin
Lichtenberg	Roedeliusplatz 1, 10365 Berlin
Neukölln	Karl-Marx-Straße 77/79, 12043 Berlin
Schöneberg	Ringstraße 9, 12203 Berlin
Spandau	Altstädter Ring 7, 13597 Berlin

Mehr zu den Regeln für Eigentümer in der Hauptstadt: Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin.

Leipzig: ein Grundbuchamt

Das Grundbuchamt des Amtsgerichts Leipzig sitzt in der Schongauer Straße 5, 04328 Leipzig, nicht im Hauptgebäude des Amtsgerichts. Weitere Themen für Eigentümer in der Stadt: Leitfaden für Immobilieneigentümer in Leipzig.

Hamburg: Adresssuche nutzen

Welches Grundbuchamt für Ihre Immobilie zuständig ist, ermittelt die Adresssuche auf der Leistungsseite von hamburg.de. Das Grundbuchamt des Amtsgerichts Hamburg(-Mitte) sitzt in der Caffamacherreihe 20, 20355 Hamburg; Sprechzeiten Montag bis Freitag 9 bis 13 Uhr, „Die Antragsannahme ist darüber hinaus bis 15 Uhr möglich, Freitag bis 14 Uhr“. Weitere Hamburger Regeln: Leitfaden für Immobilieneigentümer in Hamburg.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Zur Berichtigung braucht es keine Eintragungsbewilligung nach § 19 GBO, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird (§ 22 Abs. 1 GBO). Diesen Nachweis führen Sie mit dem Erbnachweis. „Der Nachweis der Erbfolge kann nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden“; beruht die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen in einer öffentlichen Urkunde, genügen diese und die Niederschrift über ihre Eröffnung (§ 35 Abs. 1 GBO).

Ausgangslage	Nachweis	Form
Erbschein liegt vor	Erbschein	Ausfertigung, keine Kopie (Berlin, Leipzig, Hamburg)
Notarielles Testament oder Erbvertrag	Urkunde und Eröffnungs­niederschrift	Beide in beglaubigter Abschrift; das Grundbuchamt kann trotzdem einen Erbschein verlangen
Handschrift­liches Testament oder gesetzliche Erbfolge	Erbschein	Ausfertigung
Nachlass mit Auslandsbezug	Europäisches Nachlass­zeugnis	Beglaubigte Abschrift, gültig bis zum Ablaufdatum auf der Abschrift (in der Regel sechs Monate, Art. 70 Abs. 3 EuErbVO)
Nachlassakte beim selben Amtsgericht	Bezugnahme auf die Nachlassakte	Aktenzeichen im Antrag angeben

Dazu kommen die Angaben zu allen Erben: vollständiger Name, Geburtsdatum und, wie im Leipziger Formular abgefragt, die Anschrift. Eine Sterbeurkunde nennen die amtlichen Seiten und Formulare in Berlin, Leipzig und Hamburg nicht als Unterlage.

Zur Bezugnahme auf die Nachlassakte schreibt hamburg.de: „Sie können auf die Nachlassakten Bezug nehmen, wenn das zuständige Nachlassgericht zum selben Amtsgericht wie das zuständige Grundbuchamt gehört.“ Das Berliner Formular sieht dafür ein Feld mit Aktenzeichen vor.

Eine Ausnahme kennt § 35 Abs. 3 GBO: Ist das Grundstück oder der Anteil weniger als 3.000 € wert und der Erbschein nur mit unverhältnismäßigem Aufwand zu beschaffen, kann das Grundbuchamt andere Beweismittel genügen lassen, auch eine Versicherung an Eides statt. Für Häuser und Wohnungen kommt das selten vor.

Ohne Erbschein?

Das geht nur, wenn die Erbfolge auf einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag beruht. Hamburg verlangt dabei ein „eindeutiges“ notarielles Testament. Ein handschriftliches Testament genügt in der Regel nicht; hamburg.de: „Ein handschriftliches Testament reicht zur Grundbuchberichtigung nicht aus, in diesem Fall ist zwingend ein Erbschein beim Nachlassgericht zu beantragen.“ Auch das Leipziger Merkblatt schließt es aus: „(kein handschriftliches Testament)“.

Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift vor, sparen Sie sich in der Regel den Erbschein. Hält das Grundbuchamt die Erbfolge damit aber nicht für nachgewiesen, „kann“ es einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis verlangen (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO). Was ein Erbschein kostet, steht im Beitrag Wohnung in der WEG geerbt.

Erbengemeinschaft

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass ihr gemeinschaftliches Vermögen (§ 2032 Abs. 1 BGB). Für das Grundbuch gilt:

1. Ein Miterbe genügt für den Antrag. Antragsberechtigt ist jeder, zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll (§ 13 Abs. 1 Satz 2 GBO). hamburg.de: „kann jeder der Miterben den Antrag auf Grundbuchberichtigung stellen“; Leipzig verlangt den „formlosen Antrag eines der Erben“.
2. Alle Erben angeben. Justiz Hamburg: „es sind jedoch alle Erb:innen mit vollem Namen und Geburtsdatum aufzuführen.“ Das Leipziger Formular fragt auf Seite 2 Name, Geburtsdatum und Anschrift der weiteren Miterben ab.
3. Alle werden eingetragen. „Grundsätzlich werden dann alle Mitglieder der Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen“ (hamburg.de). Bei mehreren Berechtigten bezeichnet die Eintragung die Bruchteile oder das Gemeinschaftsverhältnis (§ 47 Abs. 1 GBO), bei Erben also die Erbengemeinschaft. Erbquoten verlangen weder die Formulare noch die Behördenseiten.
4. Testamentsvollstrecker: Er kann den Antrag ebenfalls stellen (hamburg.de). Ist er ernannt, wird das bei der Eintragung der Erben von Amts wegen miteingetragen, außer der Gegenstand unterliegt nicht seiner Verwaltung (§ 52 GBO).

Über die Immobilie können die Erben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB); jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB). Soll ein Miterbe die Immobilie allein übernehmen, ist das eine Übertragung durch Auflassung vor einem Notar (§ 925 BGB). Überträgt ein Miterbe nur seinen Erbteil, ist das keine Auflassung, braucht aber ebenfalls die notarielle Beurkundung (§ 2033 Abs. 1 BGB). Die Grundbuchgebühr für die Eintragung von Erben entfällt auch, wenn sie erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden, sofern der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall eingeht (KV Nr. 14110 Anm. Abs. 1 Satz 2 GNotKG). Die Kosten des Notars fallen trotzdem an.

Frist und Bearbeitungsdauer

Eine gesetzliche Frist für den Antrag gibt es nicht. Die zwei Jahre sind die Grenze der Gebührenfreiheit: Die Gebühr wird nicht erhoben, „wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall bei dem Grundbuchamt eingereicht wird“ (KV Nr. 14110 Anm. Abs. 1 GNotKG).

• Fristbeginn ist der Erbfall, also der Todestag, nicht der Tag, an dem Sie den Erbschein erhalten. Notieren Sie das Datum.
• Maßgeblich ist der Eingang beim Grundbuchamt, nicht das Absendedatum. Das Grundbuchamt soll den genauen Zeitpunkt des Eingangs auf dem Antrag vermerken; eingegangen ist er, wenn er einer zur Entgegennahme zuständigen Person vorgelegt ist (§ 13 Abs. 2 GBO).
• Wird die Zeit knapp: Stellen Sie den Antrag rechtzeitig und reichen Sie fehlende Unterlagen nach. Ob ein fristgerecht eingegangener, aber noch unvollständiger Antrag die Gebührenfreiheit in jedem Fall sichert, regelt der Wortlaut nicht ausdrücklich.
• Wer gar nicht handelt, riskiert den Berichtigungszwang nach § 82 GBO. Hamburg: Das Grundbuchamt kann die Pflicht, „wenn sie nicht freiwillig erfolgt, auch mit der Festsetzung eines Zwangsgeldes durchsetzen“. Ist das Zwangsverfahren nicht durchführbar oder aussichtslos, „kann“ das Grundbuchamt von Amts wegen berichtigen und das Nachlassgericht um Ermittlung der Erben ersuchen (§ 82a GBO), dann zum doppelten Gebührensatz.
• Berechtigte Gründe zum Abwarten: Das Grundbuchamt soll den Berichtigungszwang zurückstellen, solange berechtigte Gründe vorliegen (§ 82 Satz 2 GBO). Das Berliner Formular hat dafür ein eigenes Feld: „Eine Berichtigung ist zur Zeit nicht zweckmäßig, weil …“.

Wie lange die Eintragung dauert, sagt keines der drei Grundbuchämter verbindlich:

Stadt	Angabe zur Bearbeitungsdauer
Berlin	Keine Angabe auf Service Berlin
Leipzig	Das Amtsgericht veröffentlicht monatlich einen Bearbeitungsstand: ab welchem Eingangsmonat je Gemarkung bearbeitet wird (zuletzt Stand 01.10.2026)
Hamburg	„individuell, abhängig von der Belastungssituation des zuständigen Grundbuchamtes sowie dem Zeitpunkt, wann alle erforderlichen Unterlagen formgerecht dem Grundbuchamt vorliegen“

Was kostet die Grundbuchberichtigung?

Fall	Gebühr	Grundlage
Antrag geht binnen zwei Jahren seit dem Erbfall ein	Keine Gebühr für die Eintragung der Erben	KV Nr. 14110 Anm. Abs. 1 GNotKG
Antrag geht später ein	1,0-Gebühr nach Tabelle B aus dem Verkehrswert	KV Nr. 14110, §§ 34, 46 GNotKG
Berichtigung von Amts wegen	2,0-Gebühr; daneben keine weitere Gebühr für das Verfahren vor Grundbuchamt oder Nachlassgericht	KV Nr. 14111 GNotKG, § 82a GBO

Maßgeblich ist der Verkehrswert, also der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einem Verkauf zu erzielen wäre (§ 46 Abs. 1 GNotKG). In Hamburg wird der Wert „bei Antragstellung erfragt“; die Formulare in Berlin und Leipzig fragen ihn ab, wenn seit dem Erbfall mehr als zwei Jahre vergangen sind. Beispiele nach Tabelle B:

Verkehrswert	1,0-Gebühr	2,0-Gebühr (von Amts wegen)
200.000 €	435 €	870 €
300.000 €	635 €	1.270 €
500.000 €	935 €	1.870 €

• Mehrere Grundstücke beim selben Amtsgericht, etwa Wohnung und separat gebuchter Stellplatz: Die Gebühr wird nur einmal erhoben, wenn die Anträge in demselben Dokument stehen und am selben Tag eingehen (Vorbemerkung 1.4 Abs. 3 GNotKG). Das spielt nur eine Rolle, wenn überhaupt eine Gebühr anfällt.
• Wer zahlt: Im Antragsverfahren schuldet die Kosten, wer das Verfahren beantragt hat (§ 22 Abs. 1 GNotKG).
• Erbschein: Er kostet gesondert beim Nachlassgericht; die Berechnung steht im Beitrag Wohnung in der WEG geerbt.

Formular oder formloser Antrag?

Ein bestimmtes Formular schreibt die Grundbuchordnung nicht vor. Ein unterschriebener Brief genügt; eine öffentliche Beglaubigung ist nur nötig, wenn der Antrag zugleich eine zur Eintragung erforderliche Erklärung ersetzen soll (§ 30 GBO), was beim Antrag mit Erbnachweis nicht der Fall ist.

Stadt	Amtliches Formular	Hinweis der Behörde
Berlin	Antrag auf Grundbuchberichtigung, GS 101 (Stand 03.17)	„Der Antrag ist schriftlich einzureichen.“ Das Formular ist angeboten, aber nicht als Pflicht bezeichnet
Leipzig	Antrag auf Grundbuchberichtigung wegen Erbfolge, GS 4 (Stand 5.11)	„formlosen Antrag eines der Erben“ (Merkblatt)
Hamburg	Kein Formular auf der Leistungsseite	„Schriftlicher, unterschriebener Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs“

Für einen eigenen Brief gibt es die Vorlage Antrag auf Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall: ein Muster mit Platzhaltern, das Sie ansehen, als Word-Datei laden oder als PDF speichern können. Brauchen Sie zuerst Grundbuchbezirk und Blatt, hilft die Vorlage Antrag auf einen Grundbuchauszug.

So gehen Sie vor:

1. Zuständiges Grundbuchamt ermitteln (Abschnitt „Wer ist zuständig?“).
2. Antrag ausfüllen: Grundbuch von und Blatt, verstorbener Eigentümer, alle Erben mit Name, Geburtsdatum und Anschrift, Erbnachweis, Todestag.
3. Rücksendung erbitten: „Bitte senden Sie mir meine Unterlagen nach der Eintragung zurück“ (Berliner Formular); in Leipzig ein eigenes Feld. Auch eine Eintragungsnachricht können Sie erbitten; Hamburg schreibt: „Sie erhalten eine Nachricht, dass die Eintragung vollzogen wurde.“
4. Unterschreiben und mit dem Erbnachweis in der verlangten Form einreichen (Erbschein in Ausfertigung, Testament und Eröffnungsniederschrift in beglaubigter Abschrift), per Post oder persönlich beim Grundbuchamt. Das Berliner Formular: „Bitte reichen Sie die Unterlagen im Original ein - Kopien genügen nicht.“ Einen Versand per E-Mail nennt keine der drei Behörden für diesen Antrag.

Sie können den Antrag selbst stellen oder einen Notar oder Rechtsanwalt beauftragen; das kostet dann eine Gebühr oder ein Honorar. Das Grundbuchamt berät nicht. hamburg.de: „Eine Rechtsberatung findet beim Amtsgericht nicht statt. Wenden Sie sich bitte an die zur Rechtsberatung befugten Personen. Dies sind Rechtsanwälte beziehungsweise Notare.“

Häufige Fehler

Fehler	Folge	Richtig
Beglaubigte Kopie des Erbscheins eingereicht	Kein ausreichender Nachweis	Erbschein in Ausfertigung
Handschrift­liches Testament eingereicht	Kein ausreichender Nachweis	Erbschein beantragen
Erbschein beantragt, obwohl ein notarielles Testament mit Eröffnungs­niederschrift vorliegt	Möglicherweise unnötige Kosten	Erst Testament und Niederschrift einreichen; einen Erbschein nur, wenn das Grundbuchamt ihn verlangt
Antrag nach mehr als zwei Jahren	1,0-Gebühr nach Verkehrswert	Todestag notieren, Antrag rechtzeitig stellen
In Berlin an das Amtsgericht des Verwaltungs­bezirks geschickt	Verzögerung; kurz vor Ablauf der zwei Jahre kann der Antrag zu spät beim zuständigen Amt eingehen	Grundbuchbezirk in der Liste des Kammergerichts nachsehen
Nicht alle Erben mit Geburtsdatum angegeben	Rückfrage	Alle Erben vollständig aufführen
Rücksendung nicht erbeten	Die Formulare sehen die Rücksendung nur auf Bitte vor	Im Antrag um Rücksendung bitten
Antrag per E-Mail mit eingescannten Urkunden	Das Original fehlt	Per Post oder persönlich mit Originalen
Abgelaufene Abschrift des Europäischen Nachlass­zeugnisses	Kein gültiger Nachweis	Abschrift vor dem Ablaufdatum einreichen

Diese Seite ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Bei Streit in der Erbengemeinschaft, einem unklaren Testament, einer möglichen Ausschlagung oder einem geplanten Verkauf sind ein Notar oder ein Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Erbrecht die richtigen Ansprechpartner. In Hamburg weist die Stadt für Menschen mit niedrigem Einkommen zusätzlich auf die Öffentliche Rechtsauskunft (ÖRA) hin.