Eine Wohnung nach dem Auszug des Mieters ein halbes Jahr leer stehen lassen, sie bis zum Verkauf frei halten oder im Sommer an Gäste vermieten: In Hamburg kann jede dieser Entscheidungen eine Zweckentfremdung sein, die eine Genehmigung des Bezirksamts braucht. Ohne Genehmigung drohen eine Anordnung, die Wohnung wieder zum Wohnen zu nutzen, und ein Bußgeld.
Diese Seite zeigt, was Sie ohne Genehmigung dürfen, wann Sie den Leerstand anzeigen müssen, was die Wohnraumschutznummer verlangt und was sich am 01.01.2027 für die Vermietung an Gäste ändert. Wie das Wohnraumschutzgesetz mit den übrigen Hamburger Regeln zusammenspielt, zeigt der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Hamburg. Stand aller Angaben: 29.09.2026.
Was das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz regelt
Wohnraum darf in Hamburg nur mit Genehmigung anderen als Wohnzwecken zugeführt werden, „sofern“ die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum besonders gefährdet ist (§ 9 Abs. 1 HmbWoSchG). Das stellt der Senat per Verordnung fest: Die Gefährdungslagenverordnung vom 20.03.2018 erfasst das ganze Stadtgebiet und tritt nach ihrem § 2 „mit Ablauf des 31. März 2028 außer Kraft“. Laut Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen gilt in Hamburg seit 1971 ununterbrochen ein Zweckentfremdungsverbot.
| Eckdaten | Stand 29.09.2026 |
|---|---|
| Gesetz | HmbWoSchG vom 08.03.1982, zuletzt geändert durch Gesetz vom 08.05.2026 (HmbGVBl. S. 142) |
| Geltung | ganze Stadt; Verordnung zur Gefährdungslage gilt bis 31.03.2028 |
| Zuständig | Bezirksamt, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (Wohnraumschutz-Dienststelle) |
| Registrierung | Wohnraumschutznummer über den Online-Dienst der Stadt |
| Bußgeld | bis 500.000 € (§ 15 Abs. 3) |
Wohnraum ist jeder einzelne Raum, der zu Wohnzwecken objektiv geeignet und subjektiv bestimmt ist (§ 2 Abs. 1). Das Gesetz enthält außerdem Mindestanforderungen an Wohnungen, etwa Heizung, Wasser, Toilette und Tageslicht, und erlaubt dem Bezirksamt, eine Instandsetzung anzuordnen (§§ 3, 4). Welches Bezirksamt zuständig ist, finden Sie über die Seite des Hamburg Service zur Zweckentfremdung.
Was als Zweckentfremdung gilt und was nicht
Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken verwendet wird (§ 9 Abs. 2 Satz 1). Das Gesetz nennt fünf Fälle „insbesondere“ (§ 9 Abs. 2 Satz 3):
| Nutzung | Genehmigung nötig? |
|---|---|
| Nutzung für ausschließlich gewerbliche oder berufliche Zwecke, etwa Büro oder Praxis | ja (Nr. 1) |
| Überlassung an wechselnde Nutzer zum nicht auf Dauer angelegten Gebrauch | ja (Nr. 2), Ausnahmen im nächsten Abschnitt |
| Abbruch | ja (Nr. 3) |
| Unbrauchbarmachen durch Zerstören | ja (Nr. 4) |
| Leerstehenlassen länger als vier Monate | ja (Nr. 5) |
| Arbeitszimmer in der eigenen Hauptwohnung, weniger als 50 % der Wohnfläche | nein (bis 31.12.2026 im Zweifel, ab 01.01.2027 ohne diesen Vorbehalt, solange keine Gäste aufgenommen werden) |
Wann eine Vermietung als Wohnen gilt, beantwortet die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen so: in der Regel ab einer Aufenthaltsdauer von sechs Monaten; bei drei bis sechs Monaten entscheidet der Einzelfall, etwa bei Studium oder Arbeit mit Ummeldung; unter drei Monaten liegt in der Regel keine Wohnnutzung vor.
Arztpraxen, Kanzleien oder Kitas in früheren Wohnungen haben laut Behörde oft Bestandsschutz. Zu Ferienapartments umgebaute Gewerberäume sind kein Wohnraum und fallen nicht unter das Verbot; die Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietung kann trotzdem gelten.
Ferien- und Kurzzeitvermietung: bis Ende 2026 und ab 2027
Wer Wohnraum an wechselnde Gäste vermietet, braucht grundsätzlich eine Genehmigung. Für die eigene Hauptwohnung gibt es Ausnahmen, die sich am 01.01.2027 ändern (§ 3 des Änderungsgesetzes vom 08.05.2026: „§ 1 Nummer 2 Buchstaben b und c tritt am 1. Januar 2027 in Kraft.“):
| Fall | Regel bis 31.12.2026 und ab 01.01.2027 |
|---|---|
| ganze Hauptwohnung an Gäste | ohne Genehmigung höchstens acht Wochen im Kalenderjahr, ab 2027 unverändert |
| Teil der Hauptwohnung unter 50 % der Fläche an Gäste | bis 31.12.2026: im Zweifel keine Zweckentfremdung, ohne Zeitgrenze. Ab 01.01.2027: nur noch innerhalb der acht Wochen |
| Nebenwohnung, reine Ferienwohnung | Genehmigung ab dem ersten Tag, ab 2027 unverändert |
Ab 2027 lautet § 9 Abs. 2 Satz 4: „Beschränkt sich die Nutzung des Wohnraums zu anderen als Wohnzwecken in der Hauptwohnung des Nutzungsberechtigten auf höchstens acht Wochen innerhalb eines Kalenderjahres, so ist im Zweifel anzunehmen, dass gleichzeitig die Wohnnutzung aufrechterhalten wird und damit keine Zweckentfremdung im Sinne dieses Gesetzes vorliegt.“ Die 50-%-Regel bleibt in Satz 5 für Nutzungen ohne Gäste bestehen, etwa ein Arbeitszimmer. Sie ist also nicht ganz abgeschafft, auch wenn manche Behördenseite das so verkürzt.
Die acht Wochen gelten je Wohnung, nicht je Person im Haushalt (Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen). Eine Tageszahl nennt das Gesetz nicht; die Fachanweisung rechnet mit höchstens 55 Übernachtungen, andere Behördenseiten nennen abweichende Werte. Genehmigungen für Kurzzeitvermietung erteilen die Bezirksämter laut Behörde „grundsätzlich restriktiv“, etwa bei längerer beruflicher Abwesenheit, einem vorübergehenden Auslandsaufenthalt oder der Betreuung von Angehörigen.
Wohnraumschutznummer: Pflicht, Antrag und Änderungen seit 20.05.2026
Seit 2019 müssen sich Gastgeber in Hamburg registrieren. Seit dem 20.05.2026 setzt das Gesetz die EU-Verordnung 2024/1028 um (§ 13 Abs. 5). Das gilt:
- Für jede Kurzzeitvermietung: Die Registrierung ist laut Behörde in jedem Fall erforderlich, auch wenn die Nutzung keine Genehmigung braucht, und auch bei unentgeltlicher Überlassung.
- Online beantragen: Die Nummer wird automatisch und unverzüglich vergeben, wenn die Angaben vollständig sind (§ 13 Abs. 6). Es gibt eine Nummer je Wohneinheit; registrieren muss der Eigentümer oder bei einer selbst genutzten Hauptwohnung der Mieter, nicht die Hausverwaltung.
- In jedem Angebot angeben: gut sichtbar in jedem Inserat und jeder Werbung, laut Behörde auch in Zeitschriften und auf Flyern, und gegenüber Online-Plattformen (§ 13 Abs. 6).
- Alte Nummern aktualisieren: Nummern von vor dem 20.05.2026 erhalten das Präfix „DEU-02000000“ (aus 32-0012345-26 wird DEU-02000000-32-0012345-26); eine neue Nummer ist nicht nötig, die Angebote müssen Sie aber ändern.
- Überlassungen anzeigen: Jede einzelne Überlassung bis Ende des Folgemonats, außer bei Buchung über eine Online-Plattform (§ 13 Abs. 7). Einen Belegungskalender gibt es derzeit nicht; die Behörde empfiehlt, die Überlassungen selbst zu dokumentieren.
Die Nummer ist keine Genehmigung (§ 13 Abs. 8) und befreit nicht von Steuern wie der Kultur- und Tourismustaxe. Zum 30.04.2026 gab es in Hamburg 14.332 Wohnraumschutznummern. Seit 20.05.2026 übermitteln Plattformen Buchungsdaten an die Behörden.
Leerstand wegen Sanierung, Verkauf oder Erbstreit: Was Sie tun müssen
Steht eine Wohnung länger als vier Monate leer, ist das eine Zweckentfremdung. Die Frist beginnt grundsätzlich mit dem Auszug des letzten Bewohners (§ 9 Abs. 2 Satz 6), laut Fachanweisung auch dann, wenn der Mietvertrag noch läuft; das betrifft etwa den Fall, dass ein Mieter kündigt. So gehen Sie vor:
- Innerhalb von vier Monaten wieder vermieten oder selbst nutzen; siehe Neuvermietung rechtssicher und, für die zulässige Miete, die Mietpreisbremse in Hamburg.
- Nach vier Monaten den Leerstand dem Bezirksamt unverzüglich anzeigen, Gründe angeben und nachweisen, Lage, Größe, Ausstattung und die vorgesehene Miete mitteilen (§ 13 Abs. 2).
- Umbau geplant: Eine Zwischenvermietung per Zeitmietvertrag ist grundsätzlich zumutbar (§ 9 Abs. 3); den Grund der Befristung teilen Sie dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mit (§ 575 Abs. 1 BGB), mehr beim Mietvertrag und seinen Klauseln. Ist sie unzumutbar, reichen Sie eine erweiterte Anzeige mit Art, Umfang und voraussichtlicher Dauer der Bauarbeiten ein. Widerspricht das Bezirksamt nicht innerhalb von acht Wochen, gilt die Genehmigung für den baubedingten Leerstand als erteilt (§ 13 Abs. 3).
- Verkauf, Erbe, Trennung: Eine gesetzliche Ausnahme gibt es nicht (nächster Abschnitt). Sonst Genehmigung beantragen.
- Leerstand beendet: Das Ende mit Datum anzeigen und glaubhaft machen (§ 13 Abs. 2, seit 20.05.2026).
Nach der Fachanweisung ist eine Zwischenvermietung unter drei Monaten in der Regel nicht zumutbar, bei mehr als sechs Monaten bis zum Baubeginn wirkt das Bezirksamt regelmäßig auf sie hin, auch wenn nach dem Bau verkauft werden soll. Wer vermieten will, soll alle zumutbaren Angebotswege nutzen und zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut Hamburger Mietenspiegel anbieten.
Geerbte oder umstrittene Wohnung: Darf sie bis zur Einigung leer stehen?
Nicht länger als vier Monate ohne Genehmigung. Für Erbfall, Verkaufsabsicht oder Streit unter Miteigentümern nennt das Gesetz keine Ausnahme. Das Hamburgische OVG hat im Eilverfahren ein Wohnnutzungsgebot für ein Wohnhaus im Miteigentum geschiedener Eheleute bestätigt. Eine laufende Teilungsversteigerung hindert es grundsätzlich nicht, eine unbefristete Vermietung bleibt möglich, und die emotionale Bindung an die leere Wohnung ist rechtlich ohne Relevanz (Beschluss vom 23.05.2024, 4 Bs 140/23). Das Wohnnutzungsgebot kann sich an jeden Miteigentümer richten. Der Beschluss ist rechtskräftig, aber keine Entscheidung in der Hauptsache.
Für Sie heißt das: Klären Sie früh, wer die Wohnung vermietet oder bewohnt, und halten Sie die Bemühungen fest. Ist das innerhalb von vier Monaten nicht möglich, zeigen Sie den Leerstand an und beantragen eine Genehmigung. Was Erben sonst klären, zeigt die Seite Wohnung geerbt.
Büro, Praxis, Abriss: Genehmigung, Ersatzwohnraum, Ausgleichszahlung
Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn ein öffentliches oder berechtigtes Interesse an der zweckfremden Nutzung das öffentliche Interesse am Erhalt der Wohnnutzung überwiegt (§ 10 Abs. 1). Für Leerstand wegen Um- oder Neubau gilt das nur, wenn eine Zwischennutzung bis zum Baubeginn unzumutbar ist.
Ein beachtliches Angebot von Ersatzwohnraum gleicht das öffentliche Interesse in der Regel aus (§ 10 Abs. 2). Der Ersatzwohnraum muss in Hamburg und in zeitlichem Zusammenhang entstehen, derselben Verfügungsberechtigung unterliegen, nicht kleiner und kein Luxuswohnraum sein und dem Markt in gleicher Weise zur Verfügung stehen.
Die Genehmigung kann befristet, bedingt oder mit Auflagen erteilt werden, insbesondere mit einer einmaligen oder laufenden Ausgleichszahlung (§ 11 Abs. 1). Sie kann sinken, wenn sonst die Existenz eines Betriebs gefährdet wäre, er abwandern müsste oder die Nutzung in erheblichem Maß Arbeitsplätze sichert (§ 11 Abs. 2). Das Gesetz nennt keinen Betrag; die Fachanweisung setzt Richtwerte:
| Ausgleichszahlung (Fachanweisung, Stand 22.10.2024) | Richtwert |
|---|---|
| laufend, bei Nutzungsänderung etwa zur Praxis | 8,50 € je m² (eine Zeiteinheit nennt die Fachanweisung nicht) |
| einmalig, bei Beseitigung ohne fristgerechten Ersatzwohnraum oder dauerhafter Nutzungsänderung | 3.190 € je m² |
Unabhängig davon kann im Gebiet einer Sozialen Erhaltungsverordnung in Hamburg für Umbau oder Abriss eine weitere Genehmigung nötig sein. Fragen Sie im Zweifel beim Bezirksamt nach, welche Genehmigungen Ihr Vorhaben braucht.
So beantragen Sie die Genehmigung: Unterlagen und Gebühren
Die Genehmigung beantragen Sie beim Bezirksamt, in dessen Bezirk die Wohnung liegt, nicht über den Online-Dienst der Wohnraumschutznummer. Holen Sie sie ein, bevor die zweckfremde Nutzung beginnt. Der Hamburg Service nennt diese Unterlagen:
- Antrag,
- Nachweis über das Eigentum,
- Nachweise über das öffentliche oder private Interesse an der zweckfremden Nutzung,
- alternativ eine Baugenehmigung über zusätzlich geschaffenen Wohnraum.
Mieter dürfen einen Antrag nur im Einvernehmen mit dem Eigentümer stellen (§ 10 Abs. 1 Satz 3). Die Gebühren richten sich nach der Gebührenordnung (Anlage Nr. 3.6 und 3.7, gültig ab 01.01.2026) und fallen laut Behörde auch bei Ablehnung oder Rücknahme an:
| Genehmigung für | Gebühr je Wohnung (Höchstbetrag) |
|---|---|
| Gewerbe oder Beruf | 880 € (5.200 €) |
| Kurzzeitvermietung | 930 € (4.800 € bis sechs Monate, 5.150 € länger) |
| Abbruch | 1.030 € (3.090 €) |
| Unbrauchbarmachen | 880 € (2.450 €) |
| Leerstand | 1.065 € (3.200 €) |
| sonstige Fälle | 450 bis 1.280 € (5.200 €) |
| Negativattest | 380 € (970 €) |
Den Höchstbetrag nennt die Gebührenordnung mit „jedoch höchstens“, ohne ihn näher zu erläutern; sind mehrere Wohnungen betroffen, fragen Sie beim Bezirksamt nach, welche Gebühr anfällt. Für einzelne Räume sieht die Gebührenordnung eigene Sätze vor. Daraus ergibt sich die Spanne von 225 bis 5.200 €, die der Hamburg Service nennt.
Kontrolle und Folgen: Wohnnutzungsgebot, Treuhänder, Bußgeld
Die Wohnraumschutzdienststellen recherchieren laut Behörde im Internet, besichtigen und befragen Gäste; seit 20.05.2026 kommen die Buchungsdaten der Plattformen hinzu. Das Gesetz gibt dem Bezirksamt diese Mittel:
- Auskunft: Unentgeltlich auskunftspflichtig sind Eigentümer, Nutzer, Bewohner, Verwalter und Vermittler (§ 13 Abs. 1).
- Betreten: nach Ankündigung zu angemessenen Tageszeiten, bei begründetem Verdacht auch ohne Ankündigung (§ 13a Abs. 1, 2).
- Wohnnutzungsgebot: Das Bezirksamt soll anordnen, die Wohnung wieder zum Wohnen zu nutzen, Frist im Regelfall zwei Monate; es kann auch die Räumung anordnen (§ 12 Abs. 1). Ein Wiederherstellungsgebot geht auf Kosten des Eigentümers (§ 12 Abs. 2).
- Treuhänder: bei ungenehmigter Veränderung und wenn ein Wohnnutzungsgebot bei Leerstand nicht befolgt wird; der Besitz am Grundstück wird entzogen (§§ 12a, 12b).
- Bußgeld: bis 500.000 € (§ 15 Abs. 3), auch für den Versuch einer ungenehmigten Zweckentfremdung und für Verstöße im Ausland. Wirtschaftliche Vorteile werden laut Behörde abgeschöpft.
Bescheide sind sofort vollziehbar und gelten auch für und gegen den Rechtsnachfolger (§ 13a Abs. 4). Wer kauft, fragt deshalb nach laufenden Verfahren und nimmt das in die Unterlagen beim Wohnungsverkauf auf. Die Aufteilung eines Hauses ist ein eigenes Genehmigungsthema, siehe Umwandlung in Eigentumswohnungen in Hamburg.
Mieter vermietet über Airbnb: Pflichten des Eigentümers und der WEG
In Hamburg müssen Eigentümer Zweckentfremdungen aktiv abwenden (§ 9 Abs. 3 Satz 1). Wer das nicht tut, obwohl es zumutbar war, handelt ordnungswidrig (§ 15 Abs. 1 Nr. 5). Das gilt auch, wenn Ihr Mieter die Wohnung an Feriengäste vermietet. Praktisch heißt das: Nehmen Sie Anzeichen ernst, etwa Beschwerden von Nachbarn oder ständig wechselnde Bewohner, sprechen Sie Ihren Mieter darauf an und halten Sie fest, was Sie unternommen haben. Ihre übrigen Pflichten als Vermieter eines ganzen Hauses bündelt der Leitfaden für Mehrfamilienhaus-Eigentümer.
Mietrechtlich darf ein Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters keinem Dritten überlassen, insbesondere nicht weitervermieten (§ 540 Abs. 1 BGB). Will er untervermieten, um seine Wohnkosten zu senken, ist das grundsätzlich ein berechtigtes Interesse; Gewinnerzielung darüber hinaus ist davon nicht gedeckt (BGH, Urteil vom 28.01.2026, VIII ZR 228/23). Eine Genehmigung nach dem Wohnraumschutzgesetz kann der Mieter nur im Einvernehmen mit Ihnen beantragen (§ 10 Abs. 1 Satz 3).
In der Eigentümergemeinschaft braucht ein Mehrheitsbeschluss, der die Kurzzeitvermietung auf Grundlage einer Öffnungsklausel verbietet, nach dem BGH die Zustimmung aller Eigentümer (Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18). Die Entscheidung erging zum alten WEG vor der Reform 2020. Wie die Gemeinschaft entscheidet, erklärt Was ist eine WEG?. Bei Abmahnung oder Kündigung hilft eine rechtliche Beratung im Einzelfall.
Hamburg, Berlin und Leipzig: die Unterschiede
Alle drei Städte haben ein Zweckentfremdungsverbot, aber mit anderen Fristen. Zahlen aus Berlin oder Leipzig gelten in Hamburg nicht.
| Thema | Hamburg, Berlin, Leipzig |
|---|---|
| Grundlage | Hamburg: HmbWoSchG, Gefährdungslage festgestellt bis 31.03.2028. Berlin: ZwVbG und ZwVbVO. Leipzig: SächsZwEVG und Satzung |
| Gäste | Hamburg: Hauptwohnung höchstens acht Wochen ohne Genehmigung, Nebenwohnung nur mit Genehmigung. Berlin: ganze Wohnung nur mit Genehmigung, Nebenwohnung mit Genehmigung höchstens 90 Tage. Leipzig: bis 84 Tage ohne Genehmigung |
| Leerstand | Hamburg: länger als vier Monate. Berlin: länger als drei Monate. Leipzig: länger als zwölf Monate |
| Registrierung | Hamburg: Wohnraumschutznummer, EU-Format seit 20.05.2026. Berlin: § 5a ZwVbG, Vergabe ausgesetzt. Leipzig: derzeit kein Verfahren |
| Bußgeld | Hamburg: bis 500.000 €. Berlin: bis 500.000 € bzw. 250.000 €. Leipzig: bis 100.000 € |
Einzelheiten stehen auf den Seiten zum Zweckentfremdungsverbot in Berlin und zum Zweckentfremdungsverbot in Leipzig.
Diese Seite erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Erhalten Sie eine Anhörung oder einen Bescheid des Bezirksamts, holen Sie rechtzeitig Rat ein, denn Bescheide nach dem Wohnraumschutzgesetz sind sofort vollziehbar.
