Immobilie kaufen oder verkaufen: Der Ablauf in 8 Schritten bis zum Grundbuch

Sie wollen eine Wohnung oder ein Haus verkaufen, oder Sie stehen vor dem Kauf? Zwischen dem ersten Gespräch und dem neuen Namen im Grundbuch liegen viele Schritte, und nur wenige davon schreibt das Gesetz vor. Den Rest regelt der Kaufvertrag. Diese Seite zeigt den Ablauf aus beiden Blickwinkeln: was Sie als Verkäufer tun, was Sie als Käufer tun, ab wann der Kauf bindet, wann Geld fließt und wann das Eigentum wechselt. Zu jedem Schritt führt ein Link auf die Seite, die ihn im Detail erklärt.

Der Ablauf auf einen Blick: Verkäufer und Käufer

Phase	Verkäufer	Käufer
1. Vorbereitung	Wert ermitteln, Unterlagen sammeln, Energie­ausweis bereithalten	Budget und Finanzierungs­rahmen klären
2. Vermarktung und Besichtigung	Selbst oder mit Makler; vermietete Wohnung nur mit Anlass und Ankündigung zeigen	Besichtigen, Unterlagen der Eigentümer­gemeinschaft prüfen
3. Einigung	Käufer auswählen, Notar beauftragen	Finanzierungs­zusage einholen, Notar beauftragen
4. Vertragsentwurf	Entwurf prüfen	Entwurf prüfen, Bank einbinden
5. Notartermin	Beurkundung, Auflassung	Beurkundung, oft auch Grundschuld für die Bank
6. Vollzug	Löschungs­unterlagen der eigenen Bank, gegebenenfalls Verwalter­zustimmung	Grunderwerb­steuer zahlen
7. Zahlung und Übergabe	Kaufpreis erhalten, Schlüssel übergeben	Nach der Fälligkeits­mitteilung zahlen
8. Umschreibung	Eigentum endet mit der Eintragung	Eigentum beginnt mit der Eintragung

Welche dieser Schritte das Gesetz festlegt und welche der Vertrag:

Phase	Fixpunkt	Grundlage
1. und 2.	Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen	§ 80 Abs. 4 GModG (Gesetz)
2.	Maklervertrag über Wohnung oder Einfamilien­haus in Textform	§ 656a BGB (Gesetz)
3.	Eine Reservierung sichert den Kauf nicht	BGH, I ZR 113/22
4.	Entwurf im Regelfall zwei Wochen vorher, nur bei Unternehmer und Verbraucher	§ 17 Abs. 2a BeurkG (Gesetz)
5.	Kaufvertrag bindet erst mit Beurkundung	§ 311b Abs. 1 BGB (Gesetz)
6.	Vormerkung, Genehmigungen, Löschungs­unterlagen, Fälligkeits­mitteilung	Kaufvertrag (üblich)
7.	Besitz, Nutzen und Lasten meist ab Zahlung	Kaufvertrag (üblich)
8.	Eintragung erst mit Unbedenklichkeits­bescheinigung; Eigentum erst mit Eintragung	§ 22 GrEStG, § 873 BGB (Gesetz)

Die Schritte 6 bis 8 regelt im Einzelnen der Kaufvertrag. Die Reihenfolge hier ist die übliche, wie sie die Bundesnotarkammer beschreibt.

Vor dem Notar: Wert, Unterlagen, Makler und Finanzierung

Wert. Bevor Sie einen Preis nennen, brauchen Sie eine belastbare Vorstellung vom Wert. Wie Sie ihn mit amtlichen Daten eingrenzen, zeigt Wohnung: Wert mit amtlichen Daten ermitteln.

Unterlagen. Käufer fragen nach Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Beschlüssen, Abrechnungen und Energieausweis. Welche davon Pflicht sind und wo Sie sie bekommen, steht in Eigentumswohnung verkaufen: die Unterlagen; den Grundbuchauszug beantragen Sie beim Grundbuchamt. Die Unterlagen der Gemeinschaft fordern Sie bei der Verwaltung an, etwa mit der E-Mail-Vorlage zur Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Den Energieausweis müssen Verkäufer oder Makler dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Abschluss des Kaufvertrags unverzüglich übergeben (§ 80 Abs. 4 Satz 1 und 5 GModG).

Mit oder ohne Makler. Was Sie beim Verkauf in eigener Regie selbst übernehmen, zeigt Immobilie verkaufen ohne Makler; woran Sie eine gute Wahl erkennen, Guten Makler erkennen. Rechtlich gilt: Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht Textform (§ 656a BGB), und der Makler verdient seinen Lohn nur, wenn der Vertrag infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB).

Besichtigung bei vermieteter Wohnung. Ihr Mieter muss eine Besichtigung nach Vorankündigung dulden, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt, etwa einen geplanten Verkauf; ein Besichtigungsrecht ohne Anlass gibt es nicht (BGH, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13).

Prüfen als Käufer. Die Bundesnotarkammer rät Wohnungskäufern, sich vor der Beurkundung die Teilungserklärung aushändigen zu lassen und sich über Hausgeld, Rücklage und Rückstände zu informieren. Was Sie im Einzelnen prüfen, zeigt die Checkliste für den Kauf einer Eigentumswohnung.

Finanzierung. Klären Sie die Finanzierung vor der Beurkundung, rät die Bundesnotarkammer. Zum Bedarf gehören neben dem Kaufpreis die Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, gegebenenfalls Makler und Renovierung. Die Unterlagen für die Grundschuld der Bank sollten vorab beim Notar sein. Ob sich der Kauf gegenüber dem Mieten rechnet, zeigt Mieten oder kaufen; warum Immobilien beim Vermögensaufbau helfen können und welche Risiken bleiben, Vermögensaufbau mit Immobilien.

Reservierung. Eine Reservierung beim Makler sichert dem Kaufinteressenten die Immobilie nicht. Der Bundesgerichtshof hat festgehalten, dass das Versprechen, die Immobilie nicht anderweitig anzubieten, das Recht des Verkäufers unberührt lässt, die Verkaufsabsicht aufzugeben oder ohne den Makler an Dritte zu verkaufen (BGH, Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22, Rn. 24). Eine Reservierungsgebühr in den Geschäftsbedingungen des Maklers, deren Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen ist und der keine nennenswerten Vorteile oder Gegenleistungen gegenüberstehen, ist unwirksam (Leitsatz b). Ob eine solche Vereinbarung zusätzlich notariell beurkundet werden muss, hat der BGH offengelassen (Rn. 29). Zum Kauf oder Verkauf verpflichtet erst der beurkundete Vertrag (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB).

Vertragsentwurf und Zweiwochenfrist: Gilt sie für Sie?

Den Kaufvertrag entwirft der Notar. Nach der Bundesnotarkammer prüft er das Grundbuch, entwirft einen ausgewogenen Vertrag, achtet darauf, dass keine Seite ungesichert vorleistet, und schickt den Entwurf so rechtzeitig, dass sich beide Seiten damit auseinandersetzen können.

Eine feste Frist gibt es nur für Verbraucherverträge, also Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (§ 310 Abs. 3 BGB). Dort soll der Notar dem Verbraucher den beabsichtigten Text zur Verfügung stellen; „Dies soll im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erfolgen.“ Wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Niederschrift stehen (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2, Satz 3 und 4 BeurkG).

Wer verkauft an wen	Frist für den Entwurf
Unternehmer an Verbraucher, etwa ein Bauträger oder gewerblicher Verkäufer an Sie	Im Regelfall zwei Wochen; sie schützt den Käufer
Verbraucher an Unternehmer, etwa Sie als privater Eigentümer an ein Wohnungs­unternehmen	Ebenso im Regelfall zwei Wochen; dann schützt sie Sie als Verkäufer
Privat an privat	Keine gesetzliche Frist; lesen Sie den Entwurf trotzdem in Ruhe

Ob jemand Unternehmer oder Verbraucher ist, hängt vom Einzelfall ab (§§ 13, 14 BGB). Gilt die Frist, können die Beteiligten nicht einfach auf sie verzichten: Abweichen darf der Notar nur, wenn im Einzelfall ein sachlicher Grund es rechtfertigt und der Schutz vor Übereilung anders gewährleistet ist. Ist die Frist nicht abgelaufen und ihr Zweck nicht anders erfüllt, muss er die Beurkundung auch dann ablehnen, wenn die Beteiligten sie wünschen (BGH, Urteil vom 07.02.2013, III ZR 121/12, Leitsätze a bis c). Das Urteil erging zur früheren Fassung des § 17 Abs. 2a BeurkG; die Regelfrist von zwei Wochen ist heute inhaltlich gleich, daher trägt die Aussage weiter.

Fragen an den Notar. Die Beratung zum Vertrag ist mit der Beurkundungsgebühr abgegolten, wenn beurkundet wird: Die Gebühr gilt die Vorbereitung und Durchführung der Beurkundung ab (GNotKG, Kostenverzeichnis Vorbemerkung 2.1 Abs. 1). Scheitert der Kauf, nachdem der Notar den Entwurf verschickt hat, fällt eine Gebühr für das vorzeitig beendete Verfahren an (Nr. 21300, 21302 KV GNotKG: Gebührensatz 0,5 bis 2,0, mindestens 120 €). Was der Notar vom Entwurf bis zur Umschreibung im Einzelnen tut, erklärt Notar beim Immobilienkauf.

Der Notartermin: Ab hier ist der Kauf bindend

Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, „bedarf der notariellen Beurkundung“ (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Das gilt auch für eine Eigentumswohnung. Im Termin geschieht nach der Bundesnotarkammer Folgendes:

1. Vorlesen: Der Notar liest den Vertrag vollständig vor und erläutert ihn; auf das Vorlesen kann nicht verzichtet werden.
2. Alles in die Urkunde: Nebenabreden außerhalb der Urkunde sind grundsätzlich unwirksam und können den ganzen Vertrag ungültig machen.
3. Unterschrift: „Mit der Unterzeichnung des Vertrags wird dieser für Verkäufer und Käufer verbindlich.“ Wer nicht selbst kommen kann, kann sich vertreten lassen oder später genehmigen.
4. Auflassung: Die Einigung über den Eigentumsübergang erklären beide Seiten bei gleichzeitiger Anwesenheit vor dem Notar, ohne Bedingung oder Befristung (§ 925 Abs. 1 und 2 BGB). Gleichzeitige Anwesenheit schließt Vertretung nicht aus.
5. Grundschuld: Mit einer Finanzierungsvollmacht im Kaufvertrag kann der Käufer schon vor dem Eigentumserwerb eine Grundschuld für seine Bank am gekauften Objekt bestellen. Die Bundesnotarkammer rät, das möglichst gleich im Anschluss an die Beurkundung zu tun, weil die Bank meist erst nach der Eintragung der Grundschuld auszahlt.

Kein Widerruf wie beim Online-Kauf. Für notariell beurkundete Verträge und für Verträge über den Erwerb von Eigentum an Grundstücken gilt das Widerrufsrecht für Verbraucherverträge nicht (§ 312 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB). Lösen können Sie sich nur über Rücktrittsrechte, die im Vertrag stehen, oder über gesetzliche Rechte, etwa bei Mängeln.

Nach dem Notartermin: Schritt für Schritt bis ins Grundbuch

Nach der Beurkundung kümmert sich in der Regel der Notar um den Vollzug. Üblich ist diese Reihenfolge:

1. Anzeige beim Finanzamt: Der Notar zeigt den Vertrag dem Finanzamt innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung an, auch wenn noch eine Genehmigung fehlt; Urkunden und Ausfertigungen darf er erst danach aushändigen (§ 18 Abs. 3 Satz 1, § 21 GrEStG).
2. Vormerkung: Der Kaufvertrag sieht in der Regel eine Vormerkung für den Käufer im Grundbuch vor. Sie sichert seinen Anspruch: Spätere Verfügungen über das Grundstück sind insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden (§ 883 Abs. 1 und 2 BGB).
3. Zustimmungen und Nachweise: Der Notar holt ein, was der Vertrag verlangt. Dazu gehören die Zustimmung des Verwalters oder anderer Eigentümer, wenn sie im Grundbuch vereinbart ist (§ 12 WEG), beim Haus oder Grundstück der Nachweis zum Vorkaufsrecht der Gemeinde (§ 28 Abs. 1 BauGB; bei Eigentumswohnungen nicht, § 24 Abs. 2 BauGB), die Löschungsunterlagen für Grundschulden des Verkäufers, die der Käufer nicht übernimmt, und gegebenenfalls Genehmigungen.
4. Vorkaufsrecht des Mieters: Ist an einer vermieteten Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters Wohnungseigentum begründet worden, teilt der Verkäufer (oder der Käufer) dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mit und unterrichtet ihn über sein Vorkaufsrecht. Der Mieter kann es bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Empfang der Mitteilung ausüben (§§ 469 Abs. 2, 577 BGB). Das Schreiben entwirft oft der Notar.
5. Grunderwerbsteuer: Das Finanzamt schickt den Steuerbescheid. Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe fällig, das Finanzamt darf eine längere Frist setzen (§ 15 GrEStG).
6. Fälligkeitsmitteilung: Liegen die Voraussetzungen vor, die der Vertrag nennt, teilt der Notar mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Nach notar.de ist das in der Regel der Fall, wenn alle Genehmigungen vorliegen, die Vormerkung eingetragen ist, die Löschungsunterlagen vorliegen und die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt. Erst dann muss der Käufer zahlen, innerhalb der Frist aus dem Vertrag; eine gesetzliche Zahlungsfrist gibt es nicht.
7. Übergabe: In der Regel bestimmt der Kaufvertrag, dass Besitz, Nutzen und Lasten mit der Kaufpreiszahlung übergehen (notar.de). Ab dann stehen dem Käufer zum Beispiel Mieteinnahmen zu, und er trägt Lasten wie Grundsteuer, Müll- und Abwassergebühren. Ohne Vereinbarung gilt der gesetzliche Grundfall: Nutzen und Lasten gehen mit der Übergabe über (§ 446 BGB).
8. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Das Finanzamt erteilt sie, wenn die Steuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist oder Steuerfreiheit besteht (§ 22 Abs. 2 Satz 1 GrEStG), in der Regel also nach der Zahlung.
9. Umschreibung: „Erst wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, reichen die Notarin oder der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums zum Grundbuch ein“ (notar.de). So verliert der Verkäufer sein Eigentum erst, wenn er das Geld hat. Eingetragen werden darf der Käufer erst mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 Abs. 1 GrEStG). Mit der Eintragung ist er Eigentümer (§ 873 Abs. 1 BGB).

Wer zahlt was?

Posten	Nach dem Gesetz	Im Vertrag
Kaufpreis	Käufer (§ 433 Abs. 2 BGB)	Fälligkeit und Zahlungsfrist regelt der Vertrag
Notar und Grundbuch für Kauf, Auflassung und Eintragung	Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB)	Abweichende Regelung möglich
Grunderwerb­steuer	Beide Vertragsteile (§ 13 Nr. 1 GrEStG)	Regelmäßig der Käufer (Senatsverwaltung für Finanzen Berlin)
Löschung der Grundschuld des Verkäufers	Nicht gesetzlich verteilt	Im Vertrag regeln
Makler	Wer ihn beauftragt hat (§ 652 BGB)	Bei Wohnung oder Einfamilienhaus und Käufer als Verbraucher: Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, nur in gleicher Höhe; auf die andere Seite abwälzbar nur, wenn der Auftraggeber mindestens gleich viel zahlt (§§ 656b bis 656d BGB)
Grundsteuer im Jahr des Verkaufs	Verkäufer bis Jahresende (§ 9 Abs. 1 GrStG)	Ausgleich ab Übergabe, wirkt nur zwischen den Parteien

Grunderwerbsteuer. Nach Bundesgesetz beträgt sie 3,5 % (§ 11 Abs. 1 GrEStG); die Länder setzen eigene Sätze fest (siehe unten). Bemessen wird sie beim Kauf nach dem Kaufpreis einschließlich übernommener sonstiger Leistungen (§ 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Keine Grunderwerbsteuer fällt unter anderem an, wenn die Bemessungsgrundlage 2.500 € nicht übersteigt, beim Erwerb von Todes wegen und bei Schenkungen, beim Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner und durch Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 1, 2, 4 und 6 GrEStG). Wer eine geerbte Wohnung verkauft, findet die Besonderheiten unter Geerbte Wohnung in der WEG.

Notar und Grundbuch. Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert und sind bundesweit gleich (§ 34 Abs. 1 GNotKG). Für die Mitteilung, dass der Kaufpreis fällig ist, berechnet der Notar eine Betreuungsgebühr (Nr. 22200 KV GNotKG). Die Rechnung mit Beträgen für einen Kaufpreis von 300.000 € steht auf der Seite Mieten oder kaufen.

Grundsteuer. Sie wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (§ 9 Abs. 1 GrStG). Die Senatsverwaltung für Finanzen Berlin formuliert es so: „Ein Verkauf von Eigentum wirkt sich bei der Grundsteuer immer erst zum 01.01. des nächsten Kalenderjahres aus.“ Was Sie im Kaufvertrag vereinbaren, gilt nur zwischen Ihnen und der anderen Seite.

Steuern auf den Verkaufsgewinn. Ob beim Verkauf Einkommensteuer anfällt, hängt vom Einzelfall ab. Die Regeln erklärt Immobilie steuerfrei verkaufen; für Ihren Fall ist eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner.

Wie lange dauert ein Immobilienkauf?

Eine amtliche Gesamtdauer gibt es nicht. Die Angaben auf Makler- und Finanzierungsseiten widersprechen sich und nennen keine Quelle. Belegt sind nur einzelne Bausteine:

Schritt	Zeit	Grundlage
Entwurf vor der Beurkundung (nur Unternehmer und Verbraucher, gleich wer verkauft)	Im Regelfall zwei Wochen	§ 17 Abs. 2a Satz 3 BeurkG
Anzeige des Notars beim Finanzamt	Binnen zwei Wochen nach der Beurkundung	§ 18 Abs. 3 Satz 1 GrEStG
Fälligkeit der Grunderwerb­steuer	Einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids	§ 15 GrEStG
Steuerfestsetzung in Hamburg	„In der Regel etwa sechs Wochen“, im Einzelfall teils deutlich länger (Angabe der Behörde)	hamburg.de
Vorkaufsrecht der Gemeinde (nur Grundstück oder Haus)	Ausübung nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Vertrags	§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB
Negativzeugnis in Berlin (nur Grundstück oder Haus)	Durchschnittlich „circa 3 Wochen“ (Angabe der Behörde)	service.berlin.de
Vorkaufsrecht des Mieters	Zwei Monate nach Empfang der Mitteilung	§ 469 Abs. 2 Satz 1 BGB
Zahlung nach Fälligkeits­mitteilung	Frist aus dem Kaufvertrag	Kaufvertrag
Eintragung im Grundbuch	Keine amtliche Angabe	–

Die Zeitangaben der Behörden sind deren Durchschnittswerte, keine Zusagen. Woran es in der Praxis hängt:

• Verwalterzustimmung: Das Grundbuchamt braucht sie als öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde (§ 29 Abs. 1 GBO). Sprechen Sie die Verwaltung früh an.
• Löschungsunterlagen: Die Bank des Verkäufers muss sie für die alte Grundschuld liefern.
• Finanzierung: Die Bank des Käufers zahlt meist erst, wenn ihre Grundschuld eingetragen ist.
• Erbfall: Wer eine geerbte Wohnung verkauft, muss oft zuerst das Grundbuch berichtigen lassen.

Besonderheiten bei der Eigentumswohnung

Verwalterzustimmung. Sie ist nur nötig, wenn eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart und im Grundbuch ausdrücklich eingetragen ist (§ 12 Abs. 1, § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG). Zustimmen müssen dann andere Eigentümer oder ein Dritter, oft die Verwaltung. Versagt werden darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund (§ 12 Abs. 2 WEG). Solange sie fehlt, sind Kaufvertrag und Übertragung unwirksam (§ 12 Abs. 3 WEG). Wo die Beschränkung steht, zeigt Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.

Kein gemeindliches Vorkaufsrecht. Beim Kauf von Wohnungseigentum steht der Gemeinde kein Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 2 BauGB). Ein Negativzeugnis brauchen Sie dafür nicht.

Beschlüsse binden den Käufer. Beschlüsse der Eigentümer wirken gegen den Käufer auch ohne Eintragung im Grundbuch (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG); Vereinbarungen nur, wenn sie eingetragen sind. Käufer sollten deshalb Beschluss-Sammlung und Protokolle lesen.

Sonderumlage und Hausgeld nach dem Wechsel. Der Käufer haftet gegenüber der Gemeinschaft für eine Sonderumlage, die nach seinem Eigentumserwerb fällig wird, auch wenn sie vorher beschlossen wurde; fällig wird sie erst mit dem Abruf (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16). Das Urteil erging zum WEG vor der Reform vom 01.12.2020; heute beschließt die Gemeinschaft Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 WEG, und die Aussage gilt sinngemäß fort. Ausnahmsweise kann ein Käufer über einen erneuten Beschluss über die Vorschüsse sogar für Hausgeld aus der Zeit vor seinem Erwerb einstehen müssen (BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 235/23, Rn. 26). Regeln Sie im Kaufvertrag, wer beschlossene, aber noch nicht abgerufene Beträge trägt. Mehr dazu unter Sonderumlage in der WEG.

Wenn die Wohnung vermietet ist

Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, die sich während der Dauer seines Eigentums ergeben (§ 566 Abs. 1 BGB), also ab der Eintragung. Die Kaution geht mit über (§ 566a BGB). Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur, wenn an der Wohnung erst nach seinem Einzug Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll, und nicht beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige (§ 577 Abs. 1 BGB). Was Käufer vom Mieter übernehmen und worauf sie bei Kündigungswünschen achten, steht in Vermietete Wohnung kaufen und Eigenbedarfskündigung. Zur Abschreibung bei vermieteten Immobilien siehe auch Restnutzungsdauergutachten.

Berlin, Leipzig, Hamburg und Magdeburg

Der Ablauf selbst ist Bundesrecht und überall gleich. Unterschiede gibt es beim Steuersatz, beim zuständigen Finanzamt und bei Genehmigungen.

Stadt	Grunderwerb­steuer	Zuständiges Finanzamt
Berlin	6 % („derzeit sechs Prozent“, Senatsverwaltung für Finanzen, Stand 02/2026)	Zentral das Finanzamt Spandau
Leipzig	5,5 % für Rechtsvorgänge nach dem 31.12.2022 (§§ 1, 2 Sächsisches Grunderwerb­steuersatz­gesetz)	Finanzamt Leipzig I
Hamburg	5,5 % der Gegenleistung (hamburg.de)	Grunderwerb­steuerstelle des Finanzamts für Verkehrsteuern und Grundbesitz
Magdeburg	5 % (Landesgesetz über den Steuersatz, Sachsen-Anhalt)	Finanzamt Stendal

Berlin. Nach der Zahlung der Steuer geht die Unbedenklichkeitsbescheinigung an das Notariat. Beim Kauf eines Hauses oder Grundstücks stellt der Fachbereich Stadtplanung des Bezirks das Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht aus; die Gebühr beträgt 100,00 € (Baugebührenordnung, Gebührenverzeichnis Tarifstelle 14.2). Bei Eigentumswohnungen entfällt es. Das Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet betrifft ebenfalls nur Grundstücke, siehe Milieuschutz in Berlin.

Umgewandelte Wohnungen in Berlin und Hamburg. In Berlin (Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen) und in ganz Hamburg kann bei umgewandelten Wohnungen im Grundbuch eingetragen sein, dass auch die Veräußerung einer Genehmigung bedarf (§ 250 Abs. 3 BauGB); die Verordnungen gelten bis 31.12.2030. Prüfen Sie deshalb das Grundbuch. Einzelheiten: Umwandlung in Berlin und Umwandlung in Hamburg. In Leipzig gibt es keine Verordnung nach § 250 BauGB.

Alle Seiten zum Thema Kaufen und Verkaufen

• Wert: Wohnung: Wert mit amtlichen Daten ermitteln
• Unterlagen: Eigentumswohnung verkaufen: die Unterlagen
• Makler: Guten Makler erkennen und Immobilie verkaufen ohne Makler
• Notar: Was der Notar vom Entwurf bis zur Umschreibung tut
• Kauf: Checkliste für Käufer einer Eigentumswohnung und Vermietete Wohnung kaufen
• Geld: Mieten oder kaufen und Vermögensaufbau mit Immobilien
• Steuern: Immobilie steuerfrei verkaufen und Restnutzungsdauergutachten
• Behörden: Grundbuchauszug beantragen und Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht

Wann Sie sich beraten lassen sollten

Der Notar ist unparteiisch und berät beide Seiten zum Vertrag. Eine Steuerberatung ersetzt er nicht; die Senatsverwaltung für Finanzen Berlin schreibt dazu: „Im Einzelfall kann es geboten sein, die Hilfe der steuerberatenden Berufe in Anspruch zu nehmen.“ Bei Streit über den Vertrag, über Mängel oder über einen Rücktritt ist eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt der richtige Ansprechpartner. Allgemeine Fragen zum Ablauf beantwortet Lotte, die KI-Assistentin des Ratgebers; eine Rechtsberatung im Einzelfall ersetzt sie nicht, und diese Seite auch nicht.