Verkaufsunterlagen: Checkliste für Wohnung und Haus, mit Pflicht und Bezugsstelle

So verwenden Sie die Vorlage

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   Nehmen Sie Teil A, wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, und Teil B für ein Haus.

   Jeder Teil ist vollständig, Sie brauchen nur einen. Fett gedruckt sind die Unterlagen, die ein Gesetz verlangt; alle anderen sind üblich, weil Käufer, Bank oder Notar danach fragen, eine Vorlagepflicht gibt es für sie nicht. Bei einigen Unterlagen hängt die Pflicht von einer Bedingung ab, die in der Zeile steht. Die Zeilen ohne Paragraf beruhen auf der Praxis. Gebühren und Anschriften je Stadt stehen nicht in der Checkliste, sondern in den Ratgebern „Haus verkaufen: Welche Unterlagen Sie brauchen und wo Sie sie bekommen“ und „Eigentumswohnung verkaufen: Welche Unterlagen Pflicht sind und welche Käufer erwarten“.

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   Besorgen Sie zuerst den Energieausweis: Sie müssen ihn schon bei der ersten Besichtigung vorlegen können.

   Liegt bei Aufgabe einer Anzeige in kommerziellen Medien ein Ausweis vor, gehören Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Energieträger und bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse in die Anzeige (§ 87 Abs. 1 GModG). Vorlegen müssen Sie oder Ihr Makler ihn spätestens bei der Besichtigung, ein deutlich sichtbarer Aushang genügt; unverzüglich nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn oder eine Kopie (§ 80 Abs. 4 GModG). Wer das vorsätzlich oder leichtfertig unterlässt, handelt ordnungswidrig, die Geldbuße kann bis zu 10.000 € betragen (§ 108 Abs. 1 Nr. 18, 19, 21, Abs. 2 Nr. 2 GModG). Auf kleine Gebäude sind diese Regeln nicht anzuwenden, auf Baudenkmäler § 80 Abs. 3 bis 7 nicht (§ 79 Abs. 4 GModG).

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   Prüfen Sie, welchen Energieausweis Sie brauchen.

   Der Ausweis gilt zehn Jahre und wird für das ganze Gebäude ausgestellt (§ 79 Abs. 2 und 3 GModG); bei einer Eigentumswohnung fragen Sie deshalb die Verwaltung. Fehlt ein gültiger Ausweis, ist einer auszustellen; für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde, ein Bedarfsausweis, außer das Gebäude erfüllte schon bei Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 oder wurde später mindestens darauf gebracht (§ 80 Abs. 3 GModG). Ausstellen darf nur eine nach § 88 GModG berechtigte Person; einen amtlichen Preis gibt es nicht, er wird frei vereinbart. Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen hat der Käufer nach der Übergabe ein Beratungsgespräch zum Ausweis zu führen, wenn ein solches Gespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird (§ 80 Abs. 4 Satz 6 GModG); das ist eine Pflicht des Käufers, nicht Ihre.

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   Klären Sie bei einer Eigentumswohnung früh, ob eine Zustimmung zur Veräußerung nötig ist.

   Sie ist nur nötig, wenn die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung sie als Inhalt des Sondereigentums vorsieht; eine solche Veräußerungsbeschränkung ist ausdrücklich ins Grundbuch einzutragen (§ 12 Abs. 1, § 7 Abs. 3 WEG). Zustimmen müssen dann andere Wohnungseigentümer oder ein Dritter, je nach Vereinbarung, zum Beispiel die Verwaltung. Versagt werden darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund (§ 12 Abs. 2 WEG). Solange sie nicht erteilt ist, sind Kaufvertrag und Veräußerung unwirksam (§ 12 Abs. 3 WEG). Ist nichts vereinbart, streichen Sie die Zeile.

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   Bestellen Sie den Grundbuchauszug beim Grundbuchamt des Amtsgerichts.

   Als Eigentümerin oder Eigentümer bekommen Sie ihn ohne weitere Begründung, andere müssen ein berechtigtes Interesse darlegen (§ 12 Abs. 1 GBO). Der einfache Ausdruck kostet 10,00 €, der amtliche Ausdruck 20,00 € (GNotKG Anlage 1 KV Nr. 17000, 17001). In Abteilung I stehen die Eigentümer, in Abteilung II Lasten wie Dienstbarkeiten und Vormerkungen, in Abteilung III Grundschulden und Hypotheken. Ein dort eingetragenes Recht haben Sie als Verkäufer zu beseitigen, auch wenn der Käufer es kennt (§ 442 Abs. 2 BGB); wie die Löschung über den Notar läuft, erklärt der Ratgeber „Der Notar beim Immobilienkauf: Was vom Entwurf bis zur Umschreibung passiert“. Für den Antrag gibt es die Vorlage „Grundbuchauszug als Eigentümer anfordern: Antrag an das Grundbuchamt als Vorlage“, Wege und Gebühren je Stadt erklärt der Ratgeber „Grundbuchauszug beantragen: Wo, wie schnell und für wie viel“.

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   Fordern Sie die Unterlagen der Gemeinschaft bei der Verwaltung an.

   Als Wohnungseigentümer können Sie Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG); dafür gibt es die Vorlage „Belege, Kontoauszüge, Verträge einsehen: E-Mail an die Verwaltung als Vorlage“. Wie viele Jahrgänge Protokolle Sie vorlegen, schreibt kein Gesetz vor. Der Bundesgerichtshof geht aber davon aus, dass sich auch ein durchschnittlicher Käufer üblicherweise zumindest die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre vorlegen lässt, um anstehende größere Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen zu erkennen (BGH, Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22, Rn. 44). Halten Sie diese drei Jahrgänge vollständig bereit. Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Nachträge liegen auch in der Grundakte beim Grundbuchamt (§ 12 Abs. 1 Satz 2 GBO). Der Aufteilungsplan zeigt Aufteilung, Lage und Größe von Sonder- und Gemeinschaftseigentum (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG), nicht die Nutzung (BGH, Urteil vom 09.12.2016, V ZR 84/16, zum WEG vor dem 01.12.2020; § 7 Abs. 4 WEG ist insoweit gleich geblieben) und keine Wohnflächenberechnung.

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   Legen Sie offen, was Sie wissen, statt es nur irgendwo abzulegen.

   Auf einen Haftungsausschluss im Kaufvertrag können Sie sich nicht berufen, soweit Sie einen Mangel arglistig verschwiegen haben (§ 444 BGB). Stellen Sie Unterlagen in einen Datenraum, erfüllen Sie Ihre Aufklärungspflicht nur, wenn Sie berechtigt erwarten können, dass der Käufer den Umstand dort findet; Antworten auf Fragen müssen richtig und vollständig sein (BGH, Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22). Im entschiedenen Fall ging es um anstehende Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Halten Sie deshalb bekannte anstehende Maßnahmen und beschlossene Sonderumlagen schriftlich fest und sprechen Sie sie an; wer eine Sonderumlage im Verhältnis zwischen Ihnen und dem Käufer trägt, regeln Sie im Kaufvertrag.

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   Holen Sie Grundrisse, Baugenehmigung und Wohnflächenberechnung aus der Bauakte, wenn Sie sie nicht selbst haben.

   Einsicht in die Bauakte bekommen Eigentümer und Bevollmächtigte beim Bauaktenarchiv der Stadt oder des Bezirks, meist gegen Vorlage eines aktuellen Grundbuchauszugs; vollständig sind die Akten nicht immer, sagt etwa die Stadt Leipzig. Eine fehlende Baugenehmigung ist nach dem Bundesgerichtshof regelmäßig ein Sachmangel, weil die Behörde die Nutzung bis zur Genehmigung untersagen kann (BGH, Urteil vom 12.04.2013, V ZR 266/11, entschieden für eine Eigentumswohnung). Das Urteil ist zu § 434 BGB in der Fassung bis 31.12.2021 ergangen; heute steht die übliche Beschaffenheit, auf die es abstellt, in § 434 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB. Eine Bestätigung des Bundesgerichtshofs zur neuen Fassung liegt uns nicht vor.

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   Nennen Sie im Exposé eine Wohnfläche, sagen Sie am besten dazu, wie sie berechnet ist.

   Für den Verkauf schreibt kein Gesetz eine Berechnungsart vor; die Wohnflächenverordnung gilt unmittelbar nur, wenn nach dem Wohnraumförderungsgesetz gerechnet wird (§ 1 Abs. 1 WoFlV), ist aber der gängige Maßstab: Flächen ab zwei Metern lichter Höhe voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§ 4 WoFlV). Eine Angabe nur im Exposé wird ohne Aufnahme in den notariellen Vertrag in aller Regel keine vereinbarte Beschaffenheit; wer eine ihm bekannte falsche Angabe macht, haftet aber auf Schadensersatz (BGH, Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14, zu § 434 BGB in der Fassung bis 31.12.2021; der tragende Grund, die Pflicht zur notariellen Beurkundung nach § 311b Abs. 1 BGB, gilt unverändert). Wichtige Eigenschaften gehören deshalb in den Vertrag.

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    Beim Haus: Fragen Sie das Baulastenverzeichnis ab.

    Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Bauaufsicht, etwa eine Abstands- oder Stellplatzfläche zu übernehmen. Sie steht im Baulastenverzeichnis, nicht im Grundbuch, und wirkt auch gegenüber dem Käufer (§ 83 Abs. 1 SächsBO, § 83 Abs. 1 HBauO). Ein Baulastenverzeichnis führen Berlin, Leipzig, Hamburg und Magdeburg; Auskunft gibt es bei berechtigtem Interesse. In Hamburg ist eine reine Einsicht nicht möglich, Auszüge gibt es nur online beim Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung; laut hamburg.de braucht die Bank für die Immobilienfinanzierung eine aktuelle Auskunft. In Magdeburg nimmt die Bauaufsicht Anträge online oder auf Papier an, nicht per E-Mail.

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    Beim Haus: Holen Sie eine Altlastenauskunft beim Umweltamt bzw. der Bodenschutzbehörde ein und geben Sie weiter, was Sie über die frühere Nutzung wissen.

    Wer eine ihm bekannte frühere Nutzung verschweigt, etwa als Tankstelle oder Deponie, und es zumindest für möglich hält, dass sie einen Altlastenverdacht begründet, handelt nach dem Bundesgerichtshof arglistig; ein Haftungsausschluss hilft dann nicht (§ 444 BGB; BGH, Urteil vom 21.07.2017, V ZR 250/15, zu § 434 BGB in der Fassung bis 31.12.2021, entschieden für Gewerbegrundstücke; nicht jede lange zurückliegende Industrienutzung begründet einen Verdacht). Wer sein Grundstück nach dem 01.03.1999 überträgt und eine Altlast dabei kannte oder kennen musste, kann außerdem selbst zur Sanierung verpflichtet bleiben (§ 4 Abs. 6 BBodSchG). Ein Baugrundgutachten schreibt kein Gesetz vor; meist lässt es ein Käufer bei konkretem Anlass oder für einen Neubau erstellen.

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    Beim Haus: Lassen Sie sich offene Erschließungs- und Anliegerbeiträge bescheinigen.

    Gegenüber der Gemeinde schuldet den Beitrag, wer bei Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist (§ 134 Abs. 1 BauGB). Im Verhältnis zum Käufer tragen Sie, soweit nichts anderes vereinbart ist, die Beiträge für Maßnahmen, die bis zum Tag des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig davon, wann die Beitragsschuld entsteht (§ 436 Abs. 1 BGB).

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    Legen Sie Grundsteuerbescheid, Zahlungsnachweis und beim Haus den Versicherungsschein bei.

    Der Käufer haftet neben Ihnen für Grundsteuer seit Beginn des letzten Kalenderjahres vor der Übereignung (§ 11 Abs. 2 GrStG); Hamburg hat ein eigenes Grundsteuergesetz, das wir dafür nicht geprüft haben. Ihre Gebäudeversicherung geht auf den Käufer über, Sie beide haften für den Beitrag der laufenden Versicherungsperiode, der Käufer kann binnen eines Monats nach dem Erwerb kündigen (wusste er nichts von der Versicherung, binnen eines Monats ab Kenntnis), und die Veräußerung ist dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen (§§ 95 bis 97 VVG). Bei einer Eigentumswohnung bekommen Sie den Nachweis der Gebäudeversicherung über die Verwaltung.

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    Bei Vermietung: Übergeben Sie alle Mietverträge mit Nachträgen und den Nachweis der Kautionen.

    Der Käufer tritt in die Mietverhältnisse und in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein (§§ 566, 566a BGB). Verträge über eine Photovoltaikanlage eines anderen auf Ihrem Dach prüfen Sie zusammen mit Abteilung II des Grundbuchs und der Registrierung im Marktstammdatenregister; ob der Käufer in einen solchen Vertrag eintritt (§ 578 Abs. 1, § 581 Abs. 2 BGB), hängt vom Vertrag ab. Das klärt im Einzelfall der Notar.

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    Planen Sie Zeit für die Auskünfte ein, feste Bearbeitungszeiten gibt es nicht.

    Beispiele aus den Behördenseiten, abgerufen am 03.10.2026 und ohne Gewähr: Die Bearbeitungszeit der Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis liegt laut Stadt Leipzig „derzeit bei circa vier Wochen“, Hamburg für die Altlastenauskunft „1 – 2 Monate ab Eingang der vollständigen Antragsunterlagen“, Berlin bittet, die Auskunft aus dem Bodenbelastungskataster „in der Regel mindestens 4 Wochen vor Erforderlichkeit“ zu beantragen. In Berlin stand der Antragsdienst für Auszüge aus dem Liegenschaftskataster, also die Flurkarte, laut service.berlin.de am 03.10.2026 derzeit nicht zur Verfügung; fragen Sie beim Vermessungsamt des Bezirks nach. Wie es nach den Unterlagen weitergeht, zeigt der Ratgeber „Immobilie kaufen oder verkaufen: Der Ablauf in 8 Schritten bis zum Grundbuch“.

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    Die Checkliste ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

    Fragen zum Kaufvertrag und zur Haftung klären Notar oder Rechtsanwalt, Fragen zur Steuer auf den Verkaufsgewinn eine Steuerberatung; den Rahmen beschreibt der Ratgeber „Immobilie steuerfrei verkaufen: Wann der Gewinn frei bleibt und warum die AfA ihn erhöht“. Allgemeine Fragen zu den Unterlagen beantwortet Lotte, die KI-Assistentin des Ratgebers.