Wohnung ohne Makler verkaufen: Was Sie selbst übernehmen und was es spart

Ohne Makler zu verkaufen spart Ihnen Ihren Anteil an der Provision. Dafür übernehmen Sie selbst, was sonst der Makler erledigt: Preis finden, Unterlagen besorgen, Exposé und Inserat, Besichtigungen, Prüfung der Finanzierung, Verhandlung. Und Sie haften für das, was Sie Interessenten sagen. Diese Seite zeigt ehrlich beide Seiten: was gesetzlich Pflicht ist, welche Aufgaben in welcher Reihenfolge anstehen, welche Regeln zur Provision gelten, falls Sie doch einen Makler nehmen, und wann sich das lohnen kann. Den ganzen Weg von der Bewertung bis zum Grundbuch zeigt der Überblick Immobilie kaufen und verkaufen: der Ablauf.

Das Wichtigste auf einen Blick

Thema	Ohne Makler	Mit Makler
Pflichten	Notar­vertrag, Energie­ausweis vorlegen, Pflicht­angaben im Inserat (§ 311b BGB, §§ 80, 87 GModG)	gleich; Vorlage und Anzeige über­nimmt der Makler mit
Provision	keine	frei verhandelbar (§ 653 BGB); bei Verbraucher­käufer und Wohnung oder Einfamilien­haus trägt der Käufer höchstens die Hälfte (§§ 656b–656d BGB)
Makler­vertrag	entfällt	Textform (§ 656a BGB); als Verbraucher zu Hause unter­schrieben: Widerrufs­recht (§ 312g BGB)
Haftung für Ihre Angaben	bei Ihnen (§§ 434, 444 BGB)	ebenfalls bei Ihnen
Aufwand	bei Ihnen	überwiegend beim Makler

Darf ich ohne Makler verkaufen, und was ist Pflicht?

Ja. Kein Gesetz schreibt einen Makler vor. Vorgeschrieben ist vor allem Folgendes:

• Notarieller Kaufvertrag: „Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.“ (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB) Das gilt auch für Wohnungseigentum. Was der Notar vom Entwurf bis zur Umschreibung erledigt, steht unter Notar beim Immobilienkauf.
• Energieausweis: Beim Verkauf ist ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger für das Gebäude vorliegt (§ 80 Abs. 3 Satz 1 Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG, früher Gebäudeenergiegesetz). Er wird für das Gebäude ausgestellt, für zehn Jahre (§ 79 Abs. 2 und 3 GModG). Sie müssen ihn dem Interessenten „spätestens bei der Besichtigung“ vorlegen, auch als Kopie oder durch deutlich sichtbaren Aushang oder deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung; ohne Besichtigung unverzüglich, und spätestens dann unverzüglich, wenn ein Interessent ihn verlangt. Nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben Sie ihn dem Käufer unverzüglich (§ 80 Abs. 4 GModG). Für kleine Gebäude im Sinne des Gesetzes gelten diese Regeln nicht, für Baudenkmäler gelten § 80 Abs. 3 bis 7 nicht (§ 79 Abs. 4 GModG).
• Pflichtangaben im Inserat: Geben Sie eine Anzeige in kommerziellen Medien auf und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, muss sie die Art des Ausweises, den Energiekennwert, die wesentlichen Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse nennen (§ 87 Abs. 1 GModG).
• Je nach Fall weitere Pflichten, etwa die Zustimmung der Verwaltung, wenn die Gemeinschaftsordnung sie verlangt, oder die Unterrichtung eines vorkaufsberechtigten Mieters (§ 577 Abs. 2 BGB).

Wer vorsätzlich oder leichtfertig den Energieausweis nicht oder nicht rechtzeitig vorlegt oder übergibt oder die Pflichtangaben im Inserat nicht sicherstellt, handelt ordnungswidrig. Die Geldbuße „kann“ bis zu 10.000 € betragen (§ 108 Abs. 1 Nr. 18, 19, 21, Abs. 2 Nr. 2 GModG); das ist der Höchstbetrag, kein fester Satz.

Alles andere ist Praxis, nicht Pflicht. Welche Unterlagen Käufer und Bank verlangen und wie Sie den Energieausweis der Gemeinschaft bekommen, zeigt die Seite Eigentumswohnung verkaufen: Unterlagen.

Ihre Aufgaben beim Privatverkauf, Schritt für Schritt

1. Wert ermitteln: Den Preis mit amtlichen Daten wie Bodenrichtwert und Grundstücksmarktbericht oder mit einem Gutachten herleiten. Wie das geht, steht unter Wohnung: Wert ermitteln.
2. Unterlagen anfordern: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Abrechnungen und den Stand der Rücklage bei der Verwaltung anfordern, dazu den Grundbuchauszug. Für die Anfrage gibt es die Vorlage E-Mail: Einsicht in die Verwaltungsunterlagen; was in der Teilungserklärung steht, erklärt die eigene Seite.
3. Energieausweis prüfen oder beschaffen: Bei einer Eigentumswohnung gilt der Ausweis des Gebäudes; Sie bekommen ihn in der Praxis über die Verwaltung. Gültigkeitsdatum prüfen.
4. Exposé schreiben: Richtig und belegbar beschreiben. Die Wohnfläche mit ihrer Berechnungsgrundlage zu nennen, ist eine Praxisempfehlung; eine Pflicht dazu hat der BGH für Verkäufer ohne Fachkenntnisse verneint (Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14, Rn. 29). Bekannte Mängel, anstehende Beschlüsse und Kosten der Gemeinschaft nennen (siehe Abschnitt zur Haftung).
5. Inserat aufgeben: Mit den Pflichtangaben aus dem Energieausweis (§ 87 Abs. 1 GModG).
6. Anfragen filtern und Besichtigungen planen: Bei einer vermieteten Wohnung nur mit Ankündigung und konkretem Anlass (siehe unten). Daten der Interessenten nur für den Verkauf verwenden und danach löschen.
7. Finanzierung klären: Von ernsthaften Interessenten eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder einen Eigenkapitalnachweis erbitten. Das schreibt kein Gesetz vor; es ist übliche Praxis.
8. Verhandeln: Wichtige Zusagen wie Fläche, Zustand, mitverkauftes Inventar und Übergabetermin gehören in den notariellen Vertrag, nicht nur ins Exposé.
9. Notar beauftragen: Entwurf, Beurkundungstermin, Vollzug. Wer den Notar beauftragt, kann ihm die angefallenen Kosten schulden (§ 29 Nr. 1 GNotKG), auch wenn der Kauf danach platzt; klären Sie vorher, wer beauftragt. Den Energieausweis übergeben Sie unverzüglich nach Vertragsschluss (§ 80 Abs. 4 Satz 5 GModG). Die Regel, dass der Notar dem Verbraucher den Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellt, gilt nur bei Verträgen zwischen Unternehmer und Verbraucher (§ 17 Abs. 2a BeurkG, § 310 Abs. 3 BGB), also nicht beim Verkauf von privat an privat; fordern Sie den Entwurf trotzdem rechtzeitig an.
10. Übergabe: Mit Protokoll übergeben und die Verwaltung über den Eigentümerwechsel informieren.

Achten Sie besonders auf drei Punkte: Energiekennwerte im Inserat, Zusagen im Vertrag statt nur im Exposé und offengelegte Kosten der Gemeinschaft.

Was kostet der Verkauf ohne Makler, was sparen Sie?

Eine gesetzliche Provisionshöhe gibt es nicht. Ist keine Höhe vereinbart, gilt „der übliche Lohn“ als vereinbart (§ 653 Abs. 2 BGB); die Höhe der Gesamtprovision überlässt das Gesetz der Vertragsfreiheit (BGH, Urteil vom 21.03.2024, I ZR 185/22, Rn. 36). Was Sie sparen, hängt also davon ab, was Sie mit einem Makler vereinbart hätten. Eine verlässliche amtliche Zahl dazu, ob ein Verkauf mit oder ohne Makler einen höheren Preis bringt oder schneller geht, gibt es nicht.

Eigene Kosten haben Sie trotzdem, ihre Höhe hängt vom Anbieter ab:

• Energieausweis, falls kein gültiger vorliegt
• Unterlagen der Verwaltung und Grundbuchauszug
• Inserate auf Portalen, gegebenenfalls Fotos
• Ein Wertgutachten, wenn Sie eines beauftragen

Die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung trägt der Käufer, soweit nichts anderes vereinbart ist (§ 448 Abs. 2 BGB). Ob auf den Gewinn Steuer anfällt, steht unter Immobilie steuerfrei verkaufen; Ihren Fall klären Sie mit einer Steuerberatung.

Doch mit Makler: Wer zahlt die Provision?

Seit dem 23.12.2020 gelten für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses besondere Regeln (§§ 656a bis 656d BGB). Die Teilungsregeln der §§ 656c und 656d „gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist“ (§ 656b BGB), also eine natürliche Person, die überwiegend privat kauft (§ 13 BGB). Angewendet hat der BGH sie jedenfalls dann, wenn der Vertrag des Käufers mit dem Makler nach dem Inkrafttreten geschlossen wurde (I ZR 185/22, Rn. 26); für Rechtsverhältnisse, die vorher entstanden sind, gilt altes Recht.

Fall	Was gilt
Makler arbeitet für beide Seiten	nur in gleicher Höhe; arbeitet er für eine Seite unentgeltlich, darf er auch von der anderen nichts verlangen; sonst ist der Makler­vertrag unwirksam (§ 656c BGB)
Nur Sie haben den Makler beauftragt	Der Käufer darf höchstens so viel übernehmen, wie Sie selbst zahlen; sein Anteil wird erst fällig, wenn Sie gezahlt haben und das nachgewiesen ist (§ 656d Abs. 1 BGB)
Abrede über mehr als die Hälfte	insgesamt unwirksam, keine Kürzung auf die Hälfte; der Käufer kann Gezahltes voll vom Makler zurück­fordern (BGH, Urteil vom 06.03.2025, I ZR 138/24)
Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage	in der Regel nicht erfasst (Gesetzes­begründung, BT-Drucks. 19/15827, S. 18)

Abwälzung über den Kaufpreis: Im Fall des BGH hatte die Verkäuferin den Kaufpreis um die Provision gesenkt, die Käufer übernahmen dafür die ganze Provision. Das verstößt gegen § 656d BGB; die Vereinbarung ist insgesamt nichtig, die Käufer bekamen die gezahlten 25.000 € vollständig vom Makler zurück (BGH, Urteil vom 06.03.2025, I ZR 138/24, Leitsätze b und c, Rn. 26, 31). Ob eine Vereinbarung, bei der der Käufer einen Teil des Kaufpreises direkt an den Makler zahlt, davon ausgenommen ist, hat der BGH ausdrücklich offengelassen (Rn. 21). Das ist gerichtlich nicht geklärt.

Einfamilienhaus: Maßgeblich ist nicht die bisherige Nutzung, sondern ob der Erwerb für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dient. Eine Einliegerwohnung oder eine untergeordnete gewerbliche Nutzung schadet nicht; auch eine Doppelhaushälfte oder ein Mehrfamilienhaus, das ein Haushalt allein bewohnen will, kann erfasst sein. Schließt statt einer Vertragspartei ein Dritter, etwa ein Angehöriger, den Maklervertrag, gilt § 656c BGB entsprechend (BGH, Urteil vom 06.03.2025, I ZR 32/24, Leitsätze a bis c, Rn. 18).

Auskunft: Verlangt der Makler von beiden Seiten je die Hälfte, muss er Ihnen die für seinen Provisionsanspruch wichtigen Umstände mitteilen, und Sie können die Vorlage des Maklervertrags mit der anderen Seite verlangen (I ZR 185/22, Leitsätze b und c).

Rechenbeispiel (Annahmen, kein üblicher oder gesetzlicher Satz): Angenommen sind 6 % Gesamtprovision einschließlich Umsatzsteuer, ein Kaufpreis von 300.000 €, eine Wohnung und ein Käufer, der Verbraucher ist. Die Gesamtprovision beträgt 18.000 €. Sie als Auftraggeber zahlen mindestens 9.000 €, der Käufer höchstens 9.000 €.

Wie Sie einen Makler auswählen und woran Sie Warnsignale erkennen, steht unter Guten Makler erkennen. Wie Käufer die Provisionsteilung erleben, zeigt die Seite Mieten oder kaufen?.

Maklervertrag schon unterschrieben: Textform, Widerruf, Alleinauftrag

Form: Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses „bedarf der Textform“ (§ 656a BGB), auch wenn Sie kein Verbraucher sind. Textform ist eine lesbare Erklärung mit dem Namen des Erklärenden auf einem dauerhaften Datenträger (§ 126b BGB), etwa eine E-Mail. Fehlt sie, ist der Vertrag nach der Gesetzesbegründung nichtig (BT-Drucks. 19/15827, S. 18).

Provision nur bei Erfolg: Der Makler hat Anspruch auf Lohn nur, wenn der Kaufvertrag „infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt“ (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB). Haben Sie den Käufer selbst gefunden, kann trotzdem eine Vermittlungsleistung vorliegen, etwa wenn der Makler einen höheren Preis aushandelt (BGH, Urteil vom 26.11.2020, I ZR 169/19, Rn. 18 bis 22). Ob das in Ihrem Fall so ist, ist eine Einzelfallfrage.

Widerruf: Haben Sie als Verbraucher den Auftrag mit einem gewerblichen Makler gegen Provision außerhalb seiner Geschäftsräume geschlossen, etwa bei sich zu Hause, oder als Fernabsatzvertrag, also ausschließlich über Fernkommunikationsmittel im Rahmen eines dafür organisierten Systems, steht Ihnen ein Widerrufsrecht zu (§ 312 Abs. 1, § 312g Abs. 1 BGB). Die Frist beträgt 14 Tage (§ 355 Abs. 2 BGB) und beginnt erst, wenn der Makler Sie ordnungsgemäß belehrt hat; bei einem Vertrag außerhalb der Geschäftsräume muss er die Informationen auf Papier oder mit Ihrer Zustimmung auf einem anderen dauerhaften Datenträger zur Verfügung stellen (Art. 246a § 4 Abs. 2 EGBGB). Spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss erlischt das Recht (§ 356 Abs. 4 Satz 1 BGB).

Im Fall I ZR 169/19 hatten Verkäufer ihr Reihenhaus selbst per Zeitungsanzeige angeboten, die Käufer selbst gefunden und danach zu Hause einen Alleinverkaufsauftrag unterschrieben. Der BGH bejahte zwar eine Vermittlungsleistung, die Provision entfiel aber, weil die Verkäufer wirksam widerrufen hatten: Die Belehrung war ihnen nicht auf Papier ausgehändigt worden (Leitsatz a, Rn. 1 bis 5). Das Urteil betrifft die Fassung des Widerrufsrechts bis zum 27.05.2022; die Regeln zum Erlöschen und zum Wertersatz stehen heute in § 356 Abs. 5 und § 357a Abs. 2 BGB. Den notariellen Kaufvertrag selbst können Sie dagegen nicht widerrufen (§ 312 Abs. 2 Nr. 1 und 2, § 312g Abs. 2 Nr. 13 BGB).

Alleinauftrag: Eine Klausel, nach der Sie auch beim Verkauf auf eigene Faust eine Provision oder „Pauschalentschädigung“ zahlen, ist in vorformulierten Verträgen, auch in Alleinaufträgen, unwirksam (I ZR 169/19, Rn. 27). Was bei einem individuell ausgehandelten Alleinauftrag gilt, wenn Sie selbst verkaufen, hängt vom Vertrag ab; lesen Sie ihn genau. Mehr zu den Vertragsarten steht unter Guten Makler erkennen.

Wofür Sie als Verkäufer haften

Ohne Makler schreiben Sie Exposé und Antworten selbst. Vier Regeln sind wichtig:

1. Was nur im Exposé steht, ist in der Regel nicht vereinbart. Eigenschaften, die Sie vor Vertragsschluss beschreiben, die aber in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag finden, werden in aller Regel keine vereinbarte Beschaffenheit (BGH, Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14, Leitsatz). Das Urteil betrifft das Kaufrecht vor dem 01.01.2022; der tragende Grund, die Beurkundungspflicht nach § 311b BGB, gilt unverändert. Öffentliche Äußerungen in der Werbung können aber mitbestimmen, welche Beschaffenheit der Käufer erwarten kann (§ 434 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b BGB). Wichtige Eigenschaften gehören deshalb in den Vertrag.
2. Wer wissentlich Falsches sagt, haftet. Kennen Sie die Unrichtigkeit Ihrer Angaben, haften Sie auf Schadensersatz wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten, auch wenn die Mängelhaftung ausgeschlossen ist; das setzt Vorsatz voraus, Kennenmüssen genügt nicht (V ZR 78/14, Rn. 23 bis 25).
3. Arglist hebelt den Haftungsausschluss aus. Auf einen Ausschluss der Mängelrechte „kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat“ (§ 444 BGB).
4. Wesentliches ungefragt offenlegen. Umstände, die den Vertragszweck des Käufers vereiteln können und für seinen Entschluss wesentlich sind, müssen Sie ungefragt mitteilen, wenn der Käufer das redlicherweise erwarten darf, etwa eine anstehende teure Sanierung am Gemeinschaftseigentum. Unterlagen bereitzustellen genügt nur, wenn Sie berechtigt erwarten können, dass der Käufer den Umstand darin findet. Fragen müssen Sie richtig und vollständig beantworten (BGH, Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22, Leitsatz, Rn. 13, 24 bis 26). Wann eine Sonderumlage droht, lesen Sie in den Protokollen.

Kennt der Käufer einen Mangel bei Vertragsschluss, hat er deswegen keine Rechte (§ 442 Abs. 1 BGB). Was Sie offengelegt haben, belegen Sie am besten schriftlich. Ob eine konkrete Angabe oder ein Haftungsausschluss in Ihrem Vertrag trägt, klären Sie mit dem Notar oder einer anwaltlichen Beratung.

Vermietete Wohnung privat verkaufen

• Besichtigung: Die Wohnung betreten dürfen Sie mit Interessenten nur bei einem konkreten sachlichen Grund, etwa dem Verkauf, und nach Vorankündigung; eine Klausel, die anlasslos Zutritt erlaubt, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13).
• Mietvertrag: Der Käufer tritt in das Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB).
• Vorkaufsrecht: Wurde nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet oder soll es begründet werden, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, außer beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige; die Mitteilung über den Kaufvertrag verbinden Sie mit der Unterrichtung über das Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 1 und 2 BGB). Zu umgewandelten Wohnungen in Berlin und Hamburg: Umwandlung in Berlin und Umwandlung in Hamburg.

Welche Mieterunterlagen Sie bereithalten, steht unter Eigentumswohnung verkaufen: Unterlagen; was Käufer einer vermieteten Wohnung prüfen, unter Vermietete Wohnung kaufen. Beim Verkauf eines Hauses kann der Notar ein Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht der Gemeinde brauchen; beim Wohnungseigentum besteht dieses Vorkaufsrecht nicht (§ 24 Abs. 2 BauGB).

Berlin, Leipzig, Hamburg: Was vor Ort anders ist

Maklerrecht, Widerrufsrecht und Energieausweispflicht sind Bundesrecht und gelten in Berlin, Leipzig und Hamburg gleich. Seit dem 23.12.2020 gilt auch die Provisionsteilung bundesweit; eine eigene Landesregel für den Privatverkauf gibt es nicht. Örtlich unterschiedlich sind die Daten für Ihre Preisfindung (Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte, siehe Wohnung: Wert ermitteln) und bei umgewandelten vermieteten Wohnungen in Berlin und Hamburg die Regeln zur Umwandlung (Links oben).

Selbst verkaufen oder Makler: eine ehrliche Abwägung

Kriterium	Spricht eher für selbst	Spricht eher für Makler
Verfügbare Zeit	Sie können Anfragen und Besichtigungen selbst betreuen	Sie haben dafür keine Zeit
Erfahrung	Sie haben schon verhandelt und Verträge gelesen	Verhandlung und Unterlagen sind neu für Sie
Entfernung	Sie wohnen in der Nähe der Wohnung	Die Wohnung liegt weit weg
Ausgangslage	frei, unkompliziert, eine Person entscheidet	vermietet, geerbt, mehrere Beteiligte
Nachfrage am Ort	viele Anfragen zu erwarten	wenige Interessenten, Vermarktung aufwendig

Keiner dieser Punkte entscheidet allein. Ob ein Makler einen höheren Preis erzielt oder schneller verkauft, lässt sich nicht pauschal sagen. Bei einer geerbten Wohnung kommen eigene Fragen hinzu, etwa wer in der Erbengemeinschaft entscheidet. Was Käufer ihrerseits prüfen, zeigt die Checkliste für den Kauf einer Eigentumswohnung.

Wann Sie sich beraten lassen sollten

• Bei Streit über eine Provision oder darüber, ob der Makler ursächlich war
• Beim Widerruf eines Maklerauftrags und seinen Folgen
• Bei Fragen zur Haftung für Angaben oder zu einem Haftungsausschluss
• Bei Verkäufen durch eine Erbengemeinschaft
• Bei steuerlichen Fragen zum Verkaufsgewinn

Für Vertragsfragen ist der Notar oder eine anwaltliche Beratung der richtige Ansprechpartner, für Steuerfragen eine Steuerberatung. A1 Asset One, Herausgeber dieses Ratgebers, begleitet den Verkauf von Immobilien in Berlin, Leipzig und Magdeburg und erstellt dafür eine Markteinschätzung für den Verkauf; sie ist kein Verkehrswertgutachten. Woran Sie einen guten Makler erkennen, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben, steht unter Guten Makler erkennen.

Diese Seite gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.