Mieter mindert unberechtigt: Zurückweisen, nachfordern, kündigen

Auf dem Mietkonto fehlt plötzlich ein Teil der Miete, und der Mieter beruft sich auf einen Mangel, den Sie nicht sehen oder für überzogen halten. Ob Sie das hinnehmen müssen, hängt nicht von Ihrer Zustimmung ab, sondern davon, ob die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Diese Seite zeigt, wann eine Minderung unberechtigt oder zu hoch ist, wie Sie den Betrag nachfordern und wann ein Rückstand aus einer Minderung eine Kündigung trägt. Wie die Minderung allgemein funktioniert, erklärt der Leitfaden Mietminderung. Stand der Rechtslage: 03.10.2026.

Das Wichtigste auf einen Blick

Was in den typischen Streitlagen gilt, Einzelheiten in den Abschnitten darunter:

Situation	Was gilt	Grundlage
Zustimmung zur Minderung	nicht nötig, die Minderung gilt kraft Gesetzes	§ 536 Abs. 1 BGB
Kein Mangel, unerheblich, vom Mieter verursacht	keine Minderung, volle Miete geschuldet	§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB; BGH VIII ZR 138/11
Mangel nie angezeigt	keine Minderung, soweit Sie deshalb nicht abhelfen konnten	§ 536c Abs. 2 BGB
Duldung der Reparatur abgelehnt	ab dann grundsätzlich keine weitere Minderung, Einbehalt sofort fällig	BGH VIII ZR 12/18
Mieter mindert zu viel	die Differenz ist Rückstand und kann eine fristlose Kündigung tragen	§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB; BGH VIII ZR 138/11
Mieter zahlt unter Vorbehalt	kein Rückstand, die Rückforderung bleibt offen	BGH VIII ZR 138/11, Rn. 20
Kaution	während der Mietzeit nicht verrechnen	BGH VIII ZR 234/13

Ihre Pflicht, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten, bleibt auch im Streit bestehen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Muss ich einer Minderung zustimmen?

Nein. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein: Ist die Tauglichkeit der Wohnung gemindert, hat der Mieter für diese Zeit „nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten“ (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ihr Widerspruch ändert die Rechtslage also nicht. Fehlt ein Mangel, schuldet der Mieter die volle Miete, auch wenn Sie schweigen. Ein schriftlicher Widerspruch lohnt trotzdem, weil er dokumentiert, dass Sie Mangel oder Höhe bestreiten.

Dazu gehören drei Punkte:

1. Keine Quote nötig: Der Mieter muss nur einen konkreten Mangel darlegen, nicht das Maß der Beeinträchtigung oder einen Minderungsbetrag (BGH, Urteil vom 29.02.2012, VIII ZR 155/11, Rn. 17).
2. Nicht abdingbar: Bei Wohnraum ist eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB). Eine Klausel im Mietvertrag, die die Minderung ausschließt, hilft Ihnen deshalb nicht.
3. Volle Weiterzahlung beendet das Recht nicht: Zahlt er trotz bekanntem Mangel eine Zeit lang voll, kann er für die Zukunft noch mindern; ein Verlust kommt nur bei Verwirkung oder Verzicht in Betracht (BGH, Urteil vom 16.07.2003, VIII ZR 274/02).

Wann ist eine Minderung unberechtigt?

Unberechtigt ist eine Minderung, wenn eine gesetzliche Voraussetzung fehlt:

1. Kein Mangel: Gelegentliche Beeinträchtigungen im Mehrfamilienhaus, etwa gelegentliches Feiern, sind hinzunehmen und noch kein Mangel (BGH VIII ZR 155/11, Rn. 11). Mehr dazu: Baulärm und Lärm.
2. Unerheblich: „Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“ (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB)
3. Vom Mieter verursacht: Liegt die Ursache von Schimmel im unzureichenden Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters, steht ihm kein Minderungsrecht zu (BGH, Urteil vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11, Rn. 16). Mehr dazu: Schimmel in der Mietwohnung.
4. Bei Vertragsschluss bekannt: Dann stehen dem Mieter die Rechte aus § 536 nicht zu; nimmt er die Wohnung in Kenntnis des Mangels an, behält er sie nur, wenn er sie sich bei der Annahme vorbehält (§ 536b BGB).
5. Nicht angezeigt: Soweit Sie deshalb nicht abhelfen konnten, entfällt die Minderung (§ 536c Abs. 2 BGB).
6. Beseitigt: Die Minderung gilt nur „für die Zeit“ des Mangels (§ 536 Abs. 1 BGB).
7. Beseitigung abgelehnt: Ab der Weigerung grundsätzlich keine weitere Minderung (BGH, Urteil vom 10.04.2019, VIII ZR 12/18, Leitsatz b). Nötig ist, dass der Mieter die Beseitigung tatsächlich ablehnt; im Fall hatte er das ausdrücklich erklärt (Rn. 46–51). Ein bloß abgesagter Termin genügt deshalb nicht.
8. Energetische Modernisierung: In den ersten drei Monaten bleibt die Beeinträchtigung außer Betracht (§ 536 Abs. 1a BGB).

Typische Streitfälle mit eigener Seite: Heizungsausfall, Wasserschaden und Abweichung der Wohnfläche.

Was tun, wenn die Minderung nur zu hoch ist?

Oft ist nicht der Mangel streitig, sondern die Höhe. Eine allgemeingültige Quote gibt es nicht; sie hängt vom Einzelfall ab. Mietminderungstabellen sammeln Urteile einzelner Amts- und Landgerichte und lassen sich nicht auf Ihre Wohnung übertragen. Wie Sie die Höhe nachvollziehen, zeigt die Seite Mietminderung berechnen.

So gehen Sie vor:

1. Betrag statt Quote: Nennen Sie dem Mieter einen Betrag, den Sie für die betroffene Zeit akzeptieren, und fordern Sie nur die Differenz nach.
2. Ohne Anerkenntnis: Formulieren Sie den akzeptierten Betrag „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“. So wird er nicht als Anerkenntnis eines Mangels oder einer Quote gelesen.
3. Mangel trotzdem beheben: Ihre Erhaltungspflicht besteht unabhängig vom Streit über die Höhe (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Mit der Beseitigung endet die Minderung.

Ein früheres Urteil bindet für spätere Zeiträume nicht: Weder die Ausführungen zu den Mängeln noch die angesetzten Minderungsquoten erwachsen in Rechtskraft (BGH VIII ZR 12/18, Leitsatz a). Ob Ihr Betrag angemessen ist, entscheidet im Streit das Gericht.

Wer muss was beweisen?

Der Mieter muss einen konkreten Mangel darlegen. Bei wiederkehrendem Lärm oder Schmutz genügt dafür eine Beschreibung, aus der sich Art, Tageszeit, Dauer und ungefähre Häufigkeit ergeben; ein „Protokoll“ ist nicht nötig (BGH VIII ZR 155/11, Leitsatz). Eine Lärmminderung allein mit dem Hinweis auf ein fehlendes Lärmprotokoll zurückzuweisen, trägt deshalb nicht.

Dass der Mieter nach der Übergabe den Mangel beweisen muss, ist ein Schluss aus § 363 BGB, kein ausdrücklicher Satz des Gesetzes: Wer eine Leistung als Erfüllung angenommen hat, trägt die Beweislast, wenn er sie als unvollständig nicht gelten lassen will. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs dazu haben wir nicht ausgewertet.

Für Sie zählt die eigene Dokumentation:

1. Vor der Reparatur festhalten: Fotos, Messwerte, Bericht des Handwerkers oder Sachverständigen, jeweils mit Datum.
2. Ursache klären lassen: Bei Schimmel oder Feuchtigkeit entscheidet die Ursache, ob überhaupt gemindert werden darf (VIII ZR 138/11, Rn. 16).
3. Beseitigung dokumentieren: Datum und Betrieb belegen, ab wann wieder die volle Miete geschuldet ist.

Auch der Mieter kann einen Mangel nach der Reparatur noch beweisen, etwa durch Lichtbilder oder Handwerker als Zeugen (BGH VIII ZR 12/18, Rn. 52).

So weisen Sie die Minderung zurück und fordern nach

Gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:

1. Anzeige und Mietkonto prüfen: Seit wann und wie viel kürzt der Mieter, und behält er zusätzlich Miete zurück?
2. Mangel ansehen: Zutritt gibt es nur mit sachlichem Grund und Vorankündigung (BGH, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13). Erhaltungsmaßnahmen muss der Mieter dulden (§ 555a Abs. 1 BGB). Wie Sie auf die erste Meldung reagieren, steht unter Mängelanzeige vom Mieter.
3. Ergebnis festhalten: Fotos und Bericht mit Datum.
4. Schriftlich zurückweisen: Begründung, Aufstellung je Monat (vereinbart, gezahlt, offen), Zahlungsziel, Kontoverbindung, Angebot eines Ortstermins. Das fertige Schreiben in zwei Varianten, ganz unberechtigt oder zu hoch, finden Sie in der Vorlage Mietminderung zurückweisen und Nachzahlung verlangen.
5. Mangel beheben, Kaution nicht anrechnen: Liegt ein Mangel vor, beseitigen Sie ihn. Die Kaution bleibt während der Mietzeit unangetastet (BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13).

Eine Zahlungsfrist schreibt das Gesetz nicht vor; die Miete ist ohnehin bis zum dritten Werktag fällig (§ 556b Abs. 1 BGB). Wer selbst verwaltet, lässt sich von Lotte, der KI-Assistentin des Ratgebers, beim Formulieren helfen; das ersetzt keine Rechtsberatung. Wer die Mietverwaltung abgibt, überlässt Prüfung, Schreiben und Mietkonto der Hausverwaltung für vermietete Wohnungen.

Wie viel darf der Mieter zusätzlich zurückbehalten?

Neben der Minderung darf der Mieter grundsätzlich einen Teil der Miete zurückhalten, um Druck zur Beseitigung auszuüben (§ 320 Abs. 1 BGB). Der Bundesgerichtshof hat das begrenzt:

1. Erst ab Anzeige: Wegen eines Mangels, den Sie nicht kannten, kann der Mieter nur Mieten zurückbehalten, die nach seiner Anzeige fällig werden (BGH, Versäumnisurteil vom 03.11.2010, VIII ZR 330/09).
2. Zeitlich und der Höhe nach begrenzt: Über Höhe und Dauer entscheidet der Einzelfall; jede schematische Betrachtung verbietet sich (BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2015, VIII ZR 19/14, Leitsätze c und d). Faustformeln trägt das nicht. Im entschiedenen Fall war ein Einbehalt, der etwa drei oder vier Monatsmieten deutlich überstieg, unverhältnismäßig; eine allgemeine Obergrenze ist das nicht.
3. Ende mit der Beseitigung: Mit der Beseitigung des Mangels oder dem Ende des Mietverhältnisses werden die einbehaltenen Beträge grundsätzlich sofort fällig (VIII ZR 19/14, Rn. 61).
4. Ende bei abgelehnter Reparatur: Lehnt der Mieter die Beseitigung ab, entfällt das Zurückbehaltungsrecht, und der Einbehalt ist sofort nachzuzahlen, auch wenn er den Zustand zur „Beweissicherung“ erhalten will (VIII ZR 12/18).

Trennen Sie im Mietkonto deshalb Minderung und Einbehalt.

Was bedeutet „Zahlung unter Vorbehalt“ für Sie?

Ist der Mieter unsicher, zahlt er die volle Miete und behält sich die Rückforderung vor. Der Bundesgerichtshof beschreibt sie als Zahlung „unter dem einfachen, lediglich die Wirkungen des § 814 BGB ausschließenden Vorbehalt der Rückforderung“ (VIII ZR 138/11, Rn. 20). So kann der Mieter die Frage gerichtlich klären lassen, ohne eine fristlose Kündigung zu riskieren.

Für Sie heißt das:

1. Kein Rückstand: Solange der Mieter voll unter Vorbehalt zahlt, entsteht kein Zahlungsverzug.
2. Geld nicht endgültig: War die Minderung berechtigt, kann er den zu viel gezahlten Teil als ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern (§ 812 Abs. 1 BGB). Rechnen Sie den Betrag bis zur Klärung nicht als sicher.
3. Aufrechnung möglich: Mit einer solchen Rückforderung darf der Mieter trotz anderslautender Vertragsklausel gegen die Miete aufrechnen, wenn er das mindestens einen Monat vor Fälligkeit in Textform ankündigt (§ 556b Abs. 2 BGB).

Ohne Vorbehalt gilt das Gegenteil: Wer trotz bekanntem Mangel voll und vorbehaltlos zahlt und sein Minderungsrecht kennt, kann diese „Überzahlung“ nach § 814 BGB nicht zurückfordern (BGH VIII ZR 274/02, Gründe III 2 a). Für die Zukunft kann er trotzdem mindern.

Dürfen Sie kündigen, wenn der Mieter zu viel mindert?

Ja, wenn der zu Unrecht gekürzte Betrag die gesetzlichen Grenzen erreicht. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Mieter „a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht“ (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB).

Für Wohnraum gilt ergänzend: „Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.“ (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB)

Maßgeblich ist die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete, nicht die geminderte (BGH VIII ZR 12/18, Rn. 21). Beispiel mit angenommenen Zahlen:

Annahme	Betrag
vereinbarte Miete einschließlich Vorauszahlung	1.000 €
Kürzung durch den Mieter	300 €
davon nach Ihrer Prüfung berechtigt	100 €
Rückstand je Monat	200 €

Buchstabe a wird nie erreicht, weil 200 € keine Monatsmiete übersteigen. Buchstabe b ist mit dem zehnten Termin erreicht: 10 × 200 € = 2.000 € = zwei Monatsmieten. Ob 100 € berechtigt sind, entscheidet im Streit das Gericht.

Wann entschuldigt ein Irrtum den Mieter, und was riskieren Sie?

Der Glaube des Mieters, richtig zu mindern, schützt ihn nicht ohne Weiteres. Der Zahlungsverzug, der eine fristlose Kündigung begründet, entfällt nicht, wenn der Mieter bei verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen der Minderung nicht bestehen; auch für einen Irrtum über die Ursache eines Schimmelbefalls gilt kein milderer Maßstab (BGH VIII ZR 138/11, Leitsatz, Rn. 19 f.). Im Fall war die fristlose Kündigung wirksam: Der Rückstand von 3.410 € überstieg zwei Bruttomieten von je 1.550 €.

Das Risiko trifft aber auch Sie: War die Minderung berechtigt, fehlt der Rückstand, und die Kündigung scheitert. In VIII ZR 91/20 musste das Berufungsgericht deshalb neu prüfen, ob die Miete wegen behaupteter Feuchtigkeit gemindert war (BGH, Urteil vom 13.10.2021, Rn. 88).

Zahlt der Mieter innerhalb der Schonfrist nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB); eine hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt nach geltendem Recht bestehen (BGH VIII ZR 91/20). Das soll sich laut Gesetzentwurf ändern (BT-Drs. 21/6807, Stand 02.10.2026: nicht beschlossen). Form, Fristen und Räumung stehen unter Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Lassen Sie sich vor jeder Kündigung beraten.

Muss ich vorher abmahnen?

Nicht, wenn der Rückstand die Grenzen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erreicht. Für diesen Fall verlangt das Gesetz weder eine Frist zur Abhilfe noch eine Abmahnung (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Anders ist es, wenn Sie eine Kündigung auf eine andere Pflichtverletzung stützen wollen: Dann ist sie grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Beim Streit um eine Minderung ist ein klärendes Schreiben trotzdem sinnvoll, als Empfehlung, nicht als Pflicht:

1. Der Mieter erfährt Ihre Gründe: Er kann Ihren Prüfbericht nicht mehr übersehen.
2. Der Rückstand ist beziffert: Eine Aufstellung je Monat vermeidet Rechenfehler.
3. Der Weg zur Einigung bleibt offen: Ein Ortstermin oder die Zahlung unter Vorbehalt klärt viele Fälle ohne Gericht.

Das Zurückweisungsschreiben ist keine Kündigungsandrohung; Rechtsfolgen eines Rückstands nennt es nur im Wortlaut des Gesetzes.

Zahlungsklage statt Kündigung

Wollen Sie das Mietverhältnis nicht beenden, fordern Sie den Rückstand ein:

1. Mahnbescheid: Wegen einer bestimmten Geldsumme in Euro ist auf Antrag ein Mahnbescheid zu erlassen (§ 688 Abs. 1 ZPO). Ob er bei einem bestrittenen Mangel passt, lassen Sie prüfen.
2. Klage beim Amtsgericht: Bei Wohnraum ist das Amtsgericht zuständig (§ 23 Nr. 2 Buchst. a GVG). Es prüft, ob und wie weit die Miete gemindert war.

Für die Zeit des Verzugs schuldet der Mieter Verzugszinsen, gegenüber Verbrauchern fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB).

Zwei Grenzen:

• Kaution: Während des laufenden Mietverhältnisses dürfen Sie die Kaution wegen streitiger Forderungen nicht verwerten (BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13); im Fall ging es um eine Minderung. Mehr dazu unter Mietkaution: Regeln für Vermieter.
• Verjährung: Mietforderungen verjähren in drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem die Miete fällig war und Sie davon wussten (§ 199 Abs. 1 BGB). Beispiel, eigene Berechnung nach §§ 195, 199 BGB: Für eine Kürzung der Miete für März 2026 beginnt die Frist mit Ablauf des 31.12.2026 und endet mit Ablauf des 31.12.2029.

Typische Fehler

Diese Fehler schwächen Ihre Position:

Fehler	Besser so
Minderung zurückweisen, ohne den Mangel anzusehen	erst prüfen und dokumentieren, dann schreiben
Kürzung von der Kaution nehmen	Kaution während der Mietzeit unangetastet lassen (VIII ZR 234/13)
sofort kündigen, ohne die Ursache geklärt zu haben	Ursache klären, nachfordern, vor einer Kündigung beraten lassen
Lärmminderung wegen fehlenden Protokolls ablehnen	prüfen, ob die beschriebene Störung über das Übliche hinausgeht (VIII ZR 155/11)
Mangel nicht beheben, weil die Höhe streitig ist	Mangel beseitigen, Streit über die Höhe getrennt klären (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB)
reparieren, ohne den Zustand vorher festzuhalten	Fotos und Bericht vor der Reparatur
Minderung und Einbehalt im Mietkonto vermischen	getrennt aufstellen, je Monat
Drohungen über das Gesetz hinaus	sachlich bleiben, Gesetzeswortlaut statt Ankündigung

Ihre laufenden Pflichten im Haus: Vermieterpflichten im Mehrfamilienhaus.

Wann Sie sich beraten lassen sollten

Diese Seite erklärt die Rechtslage, sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob eine bestimmte Minderung berechtigt ist und in welcher Höhe, hängt von Tatsachen ab, die nur vor Ort und mit den Unterlagen zu beurteilen sind.

Beratung durch einen Eigentümerverband oder eine Anwältin oder einen Anwalt für Mietrecht ist besonders sinnvoll:

1. vor jeder Kündigung, weil sie scheitert, wenn die Minderung doch berechtigt war (VIII ZR 91/20, Rn. 88), und weil die Kündigung schriftlich sein und den Grund nennen muss (§ 568 Abs. 1, § 569 Abs. 4 BGB);
2. bei widersprechenden Gutachten, etwa wenn ein Sachverständiger die Ursache im Gebäude und ein anderer im Wohnverhalten sieht;
3. vor einer Klage, um Weg, Kosten und Beweise abzuwägen;
4. bei hohem oder lange laufendem Einbehalt, weil die Grenzen des Zurückbehaltungsrechts im Einzelfall bestimmt werden (VIII ZR 19/14).

Bis dahin sichern Sie Ihre Position mit dem, was ohnehin nötig ist: Mangel prüfen, dokumentieren, beheben, sauber nachfordern. Den Brief dafür liefert die Vorlage Mietminderung zurückweisen, den Überblick über alle Fragen zur Minderung der Leitfaden Mietminderung.