Heizung oder Warmwasser fällt aus: Was Vermieter jetzt tun müssen

Ein Anruf an einem kalten Morgen: Die Heizkörper bleiben kalt, aus dem Hahn kommt nur kaltes Wasser. Was Sie in den ersten Stunden danach tun, entscheidet darüber, wie lange eine Minderung läuft, ob der Mieter selbst einen Handwerker auf Ihre Kosten holen darf und wer am Ende welche Rechnung trägt. Diese Seite behandelt den Ausfall selbst. Den allgemeinen Ablauf nach jeder Meldung zeigt Mängelanzeige vom Mieter: was Vermieter jetzt tun müssen, die Rechtslage der Minderung insgesamt Mietminderung: die Rechtslage für Vermieter. Stand der Rechtslage: 03.10.2026.

Das Wichtigste auf einen Blick

Die Tabelle fasst die Fragen zusammen, die Vermieter bei einem Heizungs- oder Warmwasserausfall am häufigsten stellen. Jede Zeile erklärt ein eigener Abschnitt weiter unten genauer, mit Paragraf und Fundstelle.

Frage	Antwort	Grundlage
Ist der Ausfall ein Mangel?	In der kalten Jahreszeit in der Regel ja; eine kurze, schnell behobene Störung kann unerheblich sein	§ 536 Abs. 1 BGB
Gibt es eine Mindesttemperatur?	Nicht im Gesetz; maßgeblich sind Vertrag und Einzelfall	BGB, GModG, HeizkostenV
Bis wann muss die Heizung laufen?	Keine feste Frist; sofort handeln, sonst drohen Notmaßnahme und, nach Mahnung, Verzug	§ 536a, § 286 BGB
Darf der Mieter selbst reparieren lassen?	Bei Ihrem Verzug oder als Notmaßnahme	§ 536a Abs. 2 BGB, BGH VIII ZR 222/06
Wie hoch ist die Minderung?	Keine feste Quote, Einzelfall, von der Bruttomiete	§ 536 Abs. 1 BGB, BGH XII ZR 225/03
Wer zahlt die Reparatur?	Sie als Vermieter	§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV
Wer zahlt die Wartung?	Der Mieter, wenn die Umlage vereinbart ist	BGH VIII ZR 119/12

Ist ein Heizungs- oder Warmwasserausfall ein Mangel?

Als Vermieter müssen Sie die Wohnung „während der Mietzeit in diesem Zustand … erhalten“, also im Zustand, der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Gehören Heizung und Warmwasser zur Wohnung, ist ihr Ausfall in der kalten Jahreszeit in der Regel ein Mangel. Eine allgemeine Regel, ab wann ein Ausfall die Tauglichkeit ganz „aufhebt“ oder nur „mindert“, enthält das Gesetz nicht. Es kommt auf den Einzelfall an: Fällt die ganze Anlage aus oder nur ein Heizkörper, nur das Warmwasser, mitten im Winter oder im Sommer?

Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Unerheblich ist ein Mangel nach dem Bundesgerichtshof insbesondere, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann (Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03). Ob das auf eine kurze Störung zutrifft, bewertet im Streit das Gericht.

Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, ohne Ihre Zustimmung. Ein Formularvertrag kann sie bei Wohnraum nicht ausschließen; eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB).

Gibt es eine Mindesttemperatur oder Heizperiode?

Nein, nicht als Gesetz. Weder das BGB noch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher Gebäudeenergiegesetz), die Heizkostenverordnung, die Betriebskostenverordnung oder die Trinkwasserverordnung legen fest, wie warm eine Mietwohnung sein muss oder von wann bis wann geheizt wird. Die Temperaturen im GModG, etwa „Innentemperaturen von mindestens 19 Grad Celsius“ in § 35, sind Rechen- und Abgrenzungswerte für Gebäudeanforderungen, keine Temperatur, die Sie Ihrem Mieter schulden. Eine Leitentscheidung des Bundesgerichtshofs zu Mindesttemperaturen haben wir nicht gefunden.

Gradzahlen und Zeiträume, die in vielen Ratgebern stehen, stammen aus Urteilen einzelner Amts- und Landgerichte. Sie binden andere Gerichte nicht; im Streit entscheidet der Einzelfall: Mietvertrag, Jahreszeit und betroffene Räume. Prüfen Sie deshalb zuerst Ihren Mietvertrag. Steht dort etwas zum Betrieb der Heizung, ist das der erste Maßstab. Sonst gilt: Die Wohnung muss sich so beheizen lassen, wie es dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht.

Was Sie nach der Meldung sofort tun sollten

Je schneller Sie handeln, desto kürzer läuft die Minderung und desto geringer ist das Risiko, dass der Mieter selbst einen Betrieb beauftragt.

1. Meldung festhalten. Notieren Sie Datum, Uhrzeit und Weg der Meldung (§ 536c Abs. 1 BGB). Einen Teil der Miete einbehalten darf der Mieter wegen eines Mangels, den Sie nicht kannten, erst ab den Mieten, die nach der Anzeige fällig werden (BGH, Versäumnisurteil vom 03.11.2010, VIII ZR 330/09).
2. Ursache eingrenzen: ganze Anlage oder eine Wohnung, Brennstoff, Strom, Fernwärme.
3. Fachbetrieb oder Notdienst beauftragen, in der Eigentümergemeinschaft zusätzlich die Verwaltung.
4. Mieter informieren und Zutritt abstimmen. Für Prüfung und Reparatur haben Sie einen konkreten Anlass (BGH, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13). Die Vorlage Antwort auf die Mängelanzeige mit Terminvorschlag hilft dabei.
5. Ersatzgeräte anbieten (siehe Abschnitt zu Heizlüftern).
6. Bei Frost die Leitungen sichern lassen. Was bei geplatzten Leitungen gilt, zeigt Wasserschaden in der Mietwohnung.
7. Alles dokumentieren: Aufträge, Termine, Rechnungen, Fotos. Fotos vor der Reparatur und Zeugen, etwa der Handwerker, sichern den Beweis auch danach (BGH, Urteil vom 10.04.2019, VIII ZR 12/18, Rn. 52).

Wie schnell muss die Heizung wieder laufen?

Eine feste Frist in Stunden oder Tagen, bis wann eine Heizung repariert sein muss, nennt das BGB nicht. Das Gesetz arbeitet mit anderen Schwellen:

• Verzug: Schadensersatz und Beseitigung durch den Mieter auf Ihre Kosten setzen grundsätzlich Ihren Verzug voraus (§ 536a Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB). In Verzug kommen Sie in der Regel durch eine Mahnung nach Fälligkeit, ohne Mahnung etwa, wenn Sie die Beseitigung ernsthaft und endgültig verweigern (§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB). Unterbleibt die Reparatur aus einem Umstand, den Sie nicht zu vertreten haben, tritt kein Verzug ein (§ 286 Abs. 4 BGB).
• Notmaßnahme: Ist die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Wohnung notwendig, darf der Mieter auch ohne Verzug selbst handeln (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB). Den Heizungsausfall im Winter nennt der Bundesgerichtshof dafür als Beispiel (nächster Abschnitt).
• Minderung: Sie läuft vom ersten Tag an, solange der Mangel besteht, unabhängig von Verzug oder Verschulden (§ 536 Abs. 1 BGB).

Es gibt also keine Frist, die Sie ausschöpfen können: Jeder Tag ohne Heizung verlängert die Minderung.

Berlin und Hamburg: Die Wohnungsaufsicht kann eingreifen

Neben dem Mietrecht gibt es in einigen Ländern öffentliches Wohnungsaufsichtsrecht. Es gibt dem Mieter keinen zusätzlichen Anspruch gegen Sie, kann aber ein Verfahren der Behörde auslösen.

• Berlin: Lassen sich Heizungen „nicht ordnungsgemäß benutzen“ oder sind sie „ersatzlos entfernt worden“, soll das Bezirksamt anordnen, dass der Verfügungsberechtigte die unterbliebenen Instandsetzungsarbeiten unverzüglich nachholt (§ 3 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 WoAufG Bln, Fassung vom 16.07.2026). Bei akuter Gefahr für die Gesundheit setzt die Behörde dafür eine Frist von höchstens 48 Stunden (§ 3 Abs. 3 Satz 2 WoAufG Bln). Das ist eine Frist im behördlichen Verfahren, keine zivilrechtliche Reparaturfrist gegenüber dem Mieter. Das Bezirksamt Neukölln nennt auf seiner Seite eine Heizperiode vom 1. Oktober bis 30. April und rät Mietern, sich erst nach schriftlicher Mängelanzeige und angemessener Frist an die Wohnungsaufsicht zu wenden. Diese Heizperiode ist eine Verwaltungsangabe, keine Gesetzesregel.
• Hamburg: Die Mindestanforderungen an Wohnraum sind nicht erfüllt, wenn „die Heizungsmöglichkeit … fehlt oder ungenügend ist“ (§ 3 Abs. 2 Nr. 1 HmbWoSchG); die zuständige Behörde soll dann die Erfüllung anordnen (§ 3 Abs. 1 HmbWoSchG). Eine Temperatur nennt auch dieses Gesetz nicht.

Darf der Mieter selbst einen Handwerker rufen?

Nur in zwei Fällen, und dann zahlen Sie die erforderlichen Aufwendungen: wenn Sie mit der Beseitigung in Verzug sind oder wenn die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Wohnung notwendig ist (§ 536a Abs. 2 BGB). Der zweite Fall erfasst nach dem Bundesgerichtshof „Notmaßnahmen des Mieters, die keinen Aufschub dulden“ und auch ohne Mahnung einen Ersatzanspruch auslösen; als Beispiel nennt das Gericht „einen Ausfall der Heizung im Winter“ (Urteil vom 16.01.2008, VIII ZR 222/06, Rn. 17). Das Beispiel war im Fall nicht entscheidend, zeigt aber: Ein Heizungsausfall im Winter kann eine Notmaßnahme rechtfertigen.

Umgekehrt gilt: Beseitigt der Mieter den Mangel eigenmächtig, ohne Verzug und ohne Notfall, bekommt er die Kosten nicht ersetzt, weder als Aufwendungsersatz nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz (VIII ZR 222/06, Leitsatz). Der Grund: Ihnen gebührt der Vorrang bei der Mängelbeseitigung. So können Sie Minderung und Schadensersatz abwenden, die Ursache prüfen und Beweise sichern (Rn. 22). Diesen Vorrang nutzen Sie nur, wenn Sie schnell reagieren.

Müssen Sie Heizlüfter stellen und den Strom bezahlen?

Ob und auf welcher Grundlage Sie die Stromkosten eines Heizlüfters während des Ausfalls ersetzen müssen, ist weder im Gesetz ausdrücklich geregelt noch vom Bundesgerichtshof entschieden. Mehrere Wege kommen in Betracht, keiner ist geklärt: Schadensersatz setzt voraus, dass Sie den Mangel zu vertreten haben oder in Verzug sind (§ 536a Abs. 1 BGB). Aufwendungen „infolge einer Erhaltungsmaßnahme“ ersetzen Sie in angemessenem Umfang (§ 555a Abs. 3 BGB). Die Notmaßnahme nach § 536a Abs. 2 BGB betrifft dagegen die Beseitigung des Mangels, und ein Heizlüfter beseitigt ihn nicht.

Aus der Praxis empfiehlt es sich trotzdem:

• Bieten Sie Ersatzheizgeräte an, sobald absehbar ist, dass die Reparatur dauert.
• Sagen Sie zu, den zusätzlichen Strom gegen Nachweis zu erstatten, etwa über einen Zwischenzähler oder eine nachvollziehbare Rechnung aus Geräteleistung und Betriebsstunden.
• Halten Sie Übergabe und Rückgabe der Geräte schriftlich fest.

Das verringert die tatsächliche Beeinträchtigung in der Wohnung, auf die § 536 Abs. 1 BGB abstellt, und nimmt Streit aus der Sache. Ob gestellte Geräte die Minderung im Einzelfall senken, hat kein uns bekanntes BGH-Urteil entschieden.

Wie viel darf der Mieter mindern?

Eine feste Quote für einen Heizungs- oder Warmwasserausfall nennt weder das Gesetz noch ein Urteil des Bundesgerichtshofs. Der Maßstab steht in § 536 Abs. 1 BGB: Ist die Tauglichkeit aufgehoben, ist der Mieter für diese Zeit von der Miete befreit; ist sie gemindert, zahlt er „nur eine angemessen herabgesetzte Miete“. Was angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab, vor allem von Jahreszeit, Dauer, Zahl der betroffenen Räume und davon, ob eine Ersatzheizung zur Verfügung stand. Prozentwerte aus Mietminderungstabellen beruhen auf Einzelentscheidungen von Instanzgerichten und binden nicht.

Gemindert wird von der Bruttomiete, also einschließlich der Heizkostenvorauszahlung (BGH XII ZR 225/03). Der Mieter muss weder das Maß der Beeinträchtigung noch einen Betrag nennen; ein konkreter Mangel genügt (BGH, Urteil vom 29.02.2012, VIII ZR 155/11). Lehnt er die Reparatur ab, darf er ab dann grundsätzlich nicht weiter mindern (BGH VIII ZR 12/18, Leitsatz b). Den Rechenweg mit Tagen und Beträgen zeigt Mietminderung berechnen; mindert der Mieter zu viel, hilft Wenn Ihr Mieter zu viel mindert.

Kein Warmwasser: Was zusätzlich gilt

Fällt nur das Warmwasser aus, gelten dieselben Regeln wie bei der Heizung: Es ist ein Mangel, den Sie beseitigen müssen, die Miete mindert sich nach Umfang und Dauer, und eine feste Quote gibt es nicht. Hinzu kommt beim Warmwasser die Hygiene.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Pflichtverletzung des Vermieters bei der Trinkwasserversorgung, im Fall eine nicht gewartete, zu gering temperierte Warmwasseranlage, Schadensersatz und Schmerzensgeld begründen kann; eine Infektion in der Wohnung muss der Mieter allerdings voll beweisen, wobei Indizien genügen können (Urteil vom 06.05.2015, VIII ZR 161/14). Lassen Sie die Anlage nach einem Ausfall deshalb fachgerecht wieder in Betrieb nehmen.

Betreiben Sie eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung in einem Haus mit Duschen, das kein Ein- oder Zweifamilienhaus ist, müssen Sie das Wasser bei Vermietung mindestens alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen lassen (§ 31 TrinkwV). Eine Mindesttemperatur für Warmwasser nennt die Trinkwasserverordnung selbst nicht; Werte dazu stehen in technischen Regeln. Einzelheiten zu Untersuchung und Fristen stehen bei Vermieterpflichten im Mehrfamilienhaus.

Zentralheizung in der Eigentumswohnung: Wer repariert, wer haftet?

Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind kein Sondereigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Heizzentrale und Steigleitungen gehören deshalb zum Gemeinschaftseigentum; Heizkörper nur dann zum Sondereigentum, wenn Teilungserklärung oder Vereinbarung sie so zuordnen (BGH, Urteil vom 08.07.2011, V ZR 176/10). Für die Reparatur der Zentralheizung ist also die Gemeinschaft zuständig.

Gegenüber Ihrem Mieter bleiben trotzdem Sie verpflichtet (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB); die Minderung knüpft an den Mangel an, nicht an die Zuständigkeit. So gehen Sie vor:

1. Ausfall sofort der Verwaltung melden, schriftlich, etwa mit der Vorlage Schadensmeldung an die Verwaltung. Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen zur Abwendung eines Nachteils zu treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG).
2. Bei unmittelbar drohendem Schaden, etwa Frost an den Leitungen, darf jeder Eigentümer die notwendigen Maßnahmen ohne Zustimmung der anderen treffen (§ 18 Abs. 3 WEG).

Die Gemeinschaft haftet Ihnen erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln umgesetzt worden wäre (BGH, Urteil vom 27.02.2026, V ZR 18/25); ob das eine Minderung umfasst, ist nicht entschieden. Handelt die Verwaltung nicht, hilft Wenn die Verwaltung nicht repariert.

Fernwärme oder Wärmelieferung fällt aus

Wird das Haus mit Fernwärme oder über einen Wärmelieferanten (Contracting) versorgt, liegt die Ursache oft außerhalb Ihres Einflusses. Gegenüber Ihrem Mieter ändert das wenig: Sie bleiben ihm aus dem Mietvertrag verpflichtet, die Wohnung beheizbar zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Minderung hängt nur am Mangel, nicht an Ihrem Verschulden (§ 536 Abs. 1 BGB). Schadensersatz schulden Sie nur, wenn Sie den Mangel zu vertreten haben oder mit der Beseitigung in Verzug sind (§ 536a Abs. 1 BGB). Das ist ein Schluss aus dem Wortlaut; eine Entscheidung speziell zum Ausfall einer Wärmelieferung haben wir nicht gefunden.

Für Sie heißt das: Melden Sie die Störung sofort beim Versorger, halten Sie Meldung und Antwort fest und informieren Sie Ihre Mieter über den Stand.

Eine Umstellung auf Wärmelieferung ist ein eigenes Thema: Die Kosten dürfen Sie nur unter den Voraussetzungen des § 556c BGB als Betriebskosten umlegen, mit Ankündigung spätestens drei Monate vorher in Textform; bei mieterbetriebenen Einzelöfen gilt § 556c BGB nicht (BGH, Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 47/25).

Wartung, Notdienst und Reparatur: Wer zahlt?

Nicht jede Rechnung rund um den Ausfall dürfen Sie in die Betriebskosten übernehmen.

Kostenart	Umlegbar auf den Mieter?	Grundlage
Reparatur der ausgefallenen Heizung	Nein, Instandsetzung	§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV
Regelmäßige Prüfung, Einstellung, Reinigung	Ja, wenn vereinbart	§ 7 Abs. 2 HeizkostenV, § 2 Nr. 4 BetrKV
Jährliche Wartung der Gastherme	Ja, wenn vereinbart, auch ohne Obergrenze	BGH VIII ZR 119/12
Notdienstpauschale des Hausmeisters	Nein, Verwaltungskosten	BGH VIII ZR 62/19

Zur Wartung: Der Bundesgerichtshof hält eine Formularklausel für wirksam, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Gasthermenwartung auferlegt; Grenze ist das Wirtschaftlichkeitsgebot (Urteil vom 07.11.2012, VIII ZR 119/12). Ob daneben die Heizkostenverordnung greift, hängt davon ab, ob die Therme eine zentrale Anlage in deren Sinn ist; das ließ das Gericht offen. Enthält ein Wartungsvertrag auch Reparaturen, müssen Sie ihn um diesen Anteil bereinigen (BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19).

Unabhängig von der Umlage müssen Sie als Betreiber wesentliche Komponenten der Heizung regelmäßig fachkundig warten lassen (§ 60 GModG). Mehr dazu unter Betriebskosten umlegen: Wartungsverträge.

Was der Ausfall für die Heizkostenabrechnung bedeutet

Die Heizkosten verteilen Sie weiter wie gewohnt: 50 bis 70 Prozent nach erfasstem Verbrauch, den Rest nach Wohn- oder Nutzfläche oder umbautem Raum (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Der Ausfall der Heizung selbst ist nach dem Wortlaut kein Fall für eine Schätzung. Die sieht § 9a HeizkostenV nur vor, wenn der Verbrauch „wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden“ kann. Bei einem Heizungsausfall messen die Zähler weiter, sie zeigen nur weniger Verbrauch. Diese Abgrenzung ist ein Schluss aus dem Wortlaut, keine entschiedene Frage.

Reparaturkosten gehören nicht in die Abrechnung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Eine berechtigte Minderung berücksichtigen Sie über die Gesamtjahresmiete, nicht über geminderte Vorauszahlungen (BGH, Urteil vom 13.04.2011, VIII ZR 223/10). Wie das in der Abrechnung aussieht, zeigen Mietminderung berechnen und Nebenkostenabrechnung erstellen. Die Abrechnung des Messdienstes prüfen Sie mit Heizkostenabrechnung des Messdienstleisters prüfen.

Heizungstausch nach dem Ausfall: Erhaltung oder Modernisierung?

Lässt sich die alte Anlage nicht mehr reparieren, steht oft ein Austausch an. Rechtlich ist das nicht eindeutig einzuordnen. Eine Reparatur ist eine Erhaltungsmaßnahme, die der Mieter dulden muss (§ 555a Abs. 1 BGB); während der Arbeiten kann er mindern. Zugleich zählt das Gesetz zu den Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen, durch die eine Heizungsanlage im Sinne des § 42 GModG eingebaut oder aufgestellt wird (§ 555b Nr. 1a BGB). § 42 GModG erfasst den Ersatz einer Heizungsanlage und nennt als Option ausdrücklich auch eine Anlage, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt wird. Nach dem Wortlaut ist damit auch ein gleichwertiger Austausch zugleich Modernisierung. Wie sich das mit Erhaltung und Ankündigungspflichten verträgt, ist nicht geklärt.

Für die Minderung gilt eine Ausnahme nur bei energetischer Modernisierung: Für drei Monate bleibt eine Minderung außer Betracht, soweit die Maßnahme einer Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient, also nachhaltig Endenergie einspart (§ 536 Abs. 1a BGB). Die Nummer 1a für den Heizungseinbau nennt die Vorschrift nicht. Mehr zum Heizungstausch unter Heizungsgesetz in der WEG.

Hohe Energiepreise: Dürfen Sie die Heizung drosseln?

Für die Annahme, gestiegene Energiepreise oder eine drohende Gasknappheit erlaubten es dem Vermieter, die Heizung zu drosseln, haben wir keine Rechtsgrundlage gefunden. Ihre Pflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bleibt bestehen: Die Wohnung muss sich so beheizen lassen, wie es dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Wird sie durch eine Drosselung nicht mehr ausreichend warm, kann das ein Mangel sein, mit Minderung und den übrigen Rechten des Mieters. Dass gestiegene Energiepreise selbst ein Mangel wären, ist ebenfalls nicht belegt.

Eine Sonderverordnung aus der Energiekrise 2022/23 betraf nur Pflichten des Mieters und ist außer Kraft. Kosten senken Sie über Prüfung und Optimierung der Anlage, wo das Gesetz sie verlangt (siehe Vermieterpflichten im Mehrfamilienhaus), nicht über eine einseitige Absenkung unter das, was der Vertrag verlangt.

Wann der Mieter kündigen kann

Ein länger andauernder Ausfall kann den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigen, auf zwei Wegen:

• Entzug des Gebrauchs: Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB). Kündigen darf er in der Regel erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist zur Abhilfe oder nach erfolgloser Abmahnung (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB).
• Gesundheitsgefährdung: Ein wichtiger Grund liegt auch vor, wenn die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist (§ 569 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ob eine kalte Wohnung die Gesundheit erheblich gefährdet, ist eine Frage des Einzelfalls.

Hat der Mieter den Ausfall nicht angezeigt und konnten Sie deshalb nicht abhelfen, darf er nicht ohne Abhilfefrist kündigen (§ 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BGB). Setzt Ihnen ein Mieter eine Abhilfefrist, antworten Sie schriftlich und nennen Sie die beauftragten Schritte. Mindert er umgekehrt schuldhaft zu viel, riskiert er selbst die Kündigung wegen Zahlungsverzugs (BGH, Urteil vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11).

Selbst verwalten oder abgeben

Ein Heizungsausfall verlangt drei Dinge zugleich: Erreichbarkeit auch abends und am Wochenende, einen Fachbetrieb, der kurzfristig kommt, und eine lückenlose Akte für einen möglichen Streit über Minderung oder Kosten. Wer selbst vermietet, klärt deshalb vor der Heizsaison, wer Meldungen annimmt, wenn er nicht erreichbar ist, welcher Betrieb im Notfall kommt, ob Ersatzheizgeräte bereitstehen und wie der Wartungsvertrag die Kosten verteilt. Ein Blick in den Mietvertrag gehört dazu: Was steht dort zur Heizung und zur Umlage der Wartung?

Sie können die Bearbeitung auch abgeben. Bei einem ganzen Haus übernimmt das eine Mietshausverwaltung, bei einer vermieteten Eigentumswohnung eine Sondereigentumsverwaltung. Eine Verwaltung kann Störungsmeldungen annehmen, Betriebe beauftragen, Termine mit dem Mieter abstimmen und die Akte führen. Gegenüber dem Mieter bleiben Sie Vermieter und damit verpflichtet, auch wenn eine Verwaltung für Sie handelt.

Folgeschäden einer kalten Wohnung, etwa Feuchtigkeit an kalten Wänden, behandelt Schimmel in der Mietwohnung. Diese Seite erklärt die Rechtslage allgemein. Bei Streit über Ursache, Minderung, Kosten oder eine Kündigung lassen Sie Ihren Fall von einer Anwältin oder einem Anwalt für Mietrecht prüfen.