Der Mieter hat die Miete gekürzt, und Sie wollen wissen, ob der Betrag stimmt. Dafür brauchen Sie drei Dinge: die richtige Ausgangsmiete, die Quote und den Zeitraum. Ausgangsmiete und Zeitraum sind klar geregelt, die Quote nicht. Diese Seite zeigt den Rechenweg aus Vermietersicht, die Behandlung in der Nebenkostenabrechnung und was gilt, wenn zu viel oder zu wenig gemindert wurde. Ob überhaupt gemindert werden darf, erklärt die Seite Mietminderung: Rechtslage für Vermieter.
Das Wichtigste in Kürze
| Frage | Antwort | Grundlage |
|---|---|---|
| Von welcher Miete? | Bruttomiete einschließlich aller Nebenkosten, Pauschale oder Vorauszahlung | XII ZR 225/03, VIII ZR 347/04 |
| Wer bestimmt die Quote? | niemand vorab; „angemessen“, im Streit das Gericht | § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB |
| Muss der Mieter einen Prozentsatz nennen? | nein | VIII ZR 155/11, Rn. 17 |
| Feste Quote? | nur bei mehr als 10 % zu kleiner Wohnfläche: die prozentuale Abweichung | VIII ZR 295/03 |
| Für welchen Zeitraum? | nur für die Zeit der Beeinträchtigung; nicht, soweit Sie mangels Anzeige nicht abhelfen konnten | § 536 Abs. 1, § 536c Abs. 2 BGB |
| Nebenkostenabrechnung | Zahlungen gegen Gesamtjahresmiete minus berechtigte Minderung | VIII ZR 223/10, Rn. 16 |
Von welcher Miete wird gemindert?
Von der Bruttomiete. Der Bundesgerichtshof hat das für Gewerberaum entschieden:
„Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.“ (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03, Leitsatz)
Für Wohnraum hat der VIII. Zivilsenat das übernommen, „einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten“ (BGH, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04). Die Vorauszahlung für Heiz- und Betriebskosten gehört also in die Rechnung.
Die Begründung: Der Vermieter schuldet eine Gesamtleistung aus Wohnung und Nebenleistungen, und ein Mangel mindert die gesamte Gegenleistung. Würde von der Nettomiete gerechnet, könnte ein Vermieter die Minderung über eine hohe Pauschale klein halten. Ist die Tauglichkeit ganz aufgehoben, muss der Mieter auch keine Vorauszahlungen leisten (XII ZR 225/03, Gründe II 2 b).
Für Sie heißt das: Prüfen Sie einen einbehaltenen Betrag immer gegen die Gesamtmiete mit Nebenkosten. Was zu den Nebenkosten zählt, zeigt die Seite umlagefähige Betriebskosten; wie Pauschale oder Vorauszahlung im Vertrag stehen, die Seite zum Mietvertrag aus Vermietersicht.
Wie hoch ist die Quote, und wer legt sie fest?
Eine feste Quote gibt es nicht. Das Gesetz sagt nur, dass der Mieter während der geminderten Tauglichkeit „nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten“ hat; eine unerhebliche Minderung bleibt außer Betracht (§ 536 Abs. 1 BGB). Die Quote hängt von Art, Umfang und Dauer der Beeinträchtigung im Einzelfall ab. Im Streit bewertet sie das Gericht; der Bundesgerichtshof prüft nur, ob das Berufungsgericht seinen „tatrichterlichen Beurteilungsspielraum“ überschritten hat (XII ZR 225/03, Gründe II 1). Die Quoten in jenem Verfahren stammten vom Berufungsgericht; Richtwerte des BGH sind sie nicht.
Zwei Punkte für Ihre Prüfung:
- Keine Prozentangabe nötig: Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein. Der Mieter muss den Mangel konkret beschreiben; „das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen“ (BGH, Urteil vom 29.02.2012, VIII ZR 155/11, Rn. 17).
- Keine Vertragsformel: Eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist bei Wohnraum unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB).
Feste Rechenregel gibt es nur bei zu kleiner Wohnfläche. Typische Fälle behandeln die Seiten zu Heizungsausfall, Schimmel, Wasserschaden und Baulärm.
So rechnen Sie den Minderungsbetrag aus
Die Formel lautet: Bruttomiete × Quote = monatlicher Minderungsbetrag.
Beispielzahlen, keine Richtwerte: Alle Beträge und Quoten sind Annahmen; die 10 % sagen nichts darüber, wie ein Gericht einen bestimmten Mangel bewertet.
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Nettokaltmiete (angenommen) | 800,00 € |
| + Vorauszahlung Betriebs- und Heizkosten (angenommen) | 300,00 € |
| = Bruttomiete | 1.100,00 € |
| Minderung bei angenommen 10 % (1.100 € × 10 %) | 110,00 € |
| Zahlbetrag im Monat (1.100 € − 110 €) | 990,00 € |
Prüfen Sie zuerst die Ausgangsmiete: Maßgeblich ist die Bruttomiete einschließlich Vorauszahlung, nicht die Kaltmiete (VIII ZR 347/04).
Ändert sich die Beeinträchtigung im Lauf der Zeit, rechnen Sie jeden Zeitabschnitt mit eigener Quote und addieren die Beträge (übliche Praxis, keine Vorschrift). Für die Zeit vor der Mängelanzeige darf der Mieter nicht mindern, soweit Sie wegen der fehlenden Anzeige nicht abhelfen konnten (§ 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB).
Mangel nur an einigen Tagen: tageweise rechnen
Der Mieter mindert nur „für die Zeit“, in der die Tauglichkeit gemindert ist (§ 536 Abs. 1 BGB). Bestand der Mangel nur einen Teil des Monats, wird anteilig gerechnet. Wie die Tage zu zählen sind, regeln weder das Gesetz noch die hier ausgewerteten BGH-Urteile. Verbreitet sind mehrere Methoden; das ist übliche Praxis, keine Vorschrift.
Beispiel mit den Annahmen von oben (Bruttomiete 1.100 €, angenommen 10 %): Der Mangel besteht vom 12. bis 25.11.2026, also 14 Tage; der November hat 30 Tage.
| Methode | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Tage des Monats | 1.100 € × 10 % × 14 ÷ 30 | 51,33 € |
| Jahresmiete ÷ 365 | 13.200 € ÷ 365 × 14 × 10 % | 50,63 € |
| derselbe Zeitraum in einem Monat mit 31 Tagen | 1.100 € × 10 % × 14 ÷ 31 | 49,68 € |
Die Unterschiede liegen im Beispiel bei unter 2 €. Unsere Empfehlung, keine Rechtspflicht: Wählen Sie eine Methode, legen Sie sie in Ihrer Rechnung offen und bleiben Sie dabei.
Eine Sonderregel gilt bei energetischer Modernisierung: Für drei Monate bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit sie auf einer Maßnahme beruht, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB dient (§ 536 Abs. 1a BGB).
Wie wird gerundet?
Eine Rundungsregel enthalten weder das BGB noch die hier ausgewerteten Urteile. Der Bundesgerichtshof hat in VIII ZR 347/04 die Flächenabweichung auf zwei Nachkommastellen gerechnet (13,98 %) und den Betrag auf den Cent (207,18 €). Daran können Sie sich orientieren.
Übliche Praxis, keine Vorschrift:
- Quote bei der Wohnfläche auf zwei Nachkommastellen, wie der BGH.
- Beträge kaufmännisch auf den Cent runden, also ab einem halben Cent aufrunden.
- Rechenweg mitschicken: Legen Sie in einem Schreiben an den Mieter Bruttomiete, Quote, Tage und Methode offen. Dann lässt sich eine Abweichung schnell finden.
Weicht die Rechnung des Mieters nur um wenige Cent von Ihrer ab, kann das an einer anderen Tages- oder Rundungsmethode liegen, ohne dass eine der beiden Rechnungen falsch ist. Wichtiger als die Rundung ist, dass Ausgangsmiete und Zeitraum stimmen.
Zu kleine Wohnfläche: die Rechnung des BGH
Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % unter der vertraglichen, ist das ein Mangel; die Minderung bemisst sich nach der prozentualen Flächenabweichung (BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03).
Die Zahlen des Berliner Falls VIII ZR 347/04 stammen aus dem Urteil selbst:
| Schritt | Zahlen aus dem Urteil |
|---|---|
| vereinbarte Miete | 1.482 € einschließlich 194 € Vorauszahlung |
| Fläche | 154,83 m² statt „ca. 180 qm“ |
| Abweichung | 13,98 % |
| Minderung im Monat | 1.482 € × 13,98 % = 207,18 € |
| geschuldete Miete | 1.274,82 € |
| Minderung März 2002 bis März 2003 | 13 × 207,18 € = 2.693,34 € |
Der BGH rechnete von der Bruttomiete einschließlich Vorauszahlung und sah darin keine „doppelte Anrechnung“, obwohl die kleinere Fläche auch geringere Betriebskosten nach Fläche bringt (Gründe II 1 b). Für die Umlage zählt die tatsächliche Fläche (BGH, Urteil vom 30.05.2018, VIII ZR 220/17).
Folge für die Kaution: Die Höchstgrenze richtet sich grundsätzlich nach der vereinbarten Miete; bei einem schon bei der Kautionsvereinbarung vorhandenen, nicht behebbaren Mangel wie der zu kleinen Fläche nach der geminderten Nettomiete (VIII ZR 347/04); Einzelheiten stehen bei der Mietkaution. Messung und 10-%-Grenze erklärt die Seite zur Wohnflächenabweichung.
Minderung in der Nebenkostenabrechnung
Der Bundesgerichtshof nennt den einfachsten Weg: alle Zahlungen des Jahres gegen die geschuldete Gesamtjahresmiete, also den „Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrages“ (BGH, Urteil vom 13.04.2011, VIII ZR 223/10, Rn. 16).
Beispiel mit den Annahmen von oben; dazu angenommen: 10 % Minderung für drei Monate (330 €), abgerechnete Kosten 3.900 €.
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Jahresnettomiete 12 × 800 € | 9.600,00 € |
| + abgerechnete Betriebs- und Heizkosten | 3.900,00 € |
| − berechtigte Minderung im Jahr | 330,00 € |
| = geschuldete Gesamtjahresmiete | 13.170,00 € |
| Zahlungen des Mieters (13.200 € − 330 €) | 12.870,00 € |
| Nachforderung | 300,00 € |
Gegenprobe mit Verbuchung allein auf der Nettomiete: 3.900 € − 3.600 € = 300,00 €; zulässig, solange die Minderung die Nettomiete nicht übersteigt (Rn. 12 bis 14).
Typischer Fehler aus dem BGH-Fall: Minderung anteilig von den Vorauszahlungen abziehen (330 € × 300/1.100 = 90 €, also 3.510 €) und gegen die vollen Kosten stellen. Das ergibt 390,00 €, 90 € zu viel; „im Ansatz fehlerhaft“, so der BGH.
Offen ist, ob die Minderung auf die tatsächlichen statt auf die vereinbarten Nebenkosten zu beziehen ist. VIII ZR 223/10 sagt dazu nichts ausdrücklich; eine BGH-Entscheidung dazu haben wir nicht gefunden (Stand 03.10.2026). So gerechnet (1.125 € × 10 % × 3 = 337,50 €) ergäben sich 292,50 €, 7,50 € weniger. Mehr zur Abrechnung: Nebenkostenabrechnung erstellen.
Mietminderungstabellen: warum sie täuschen
Mietminderungstabellen listen Mängel mit Prozentwerten. Sie wirken wie Regeln, sind aber Sammlungen einzelner Entscheidungen, überwiegend von Amts- und Landgerichten, teils Jahrzehnte alt. Jede Zeile ist ein Einzelfall mit eigener Wohnung, Dauer und Schwere. Andere Gerichte sind an diese Werte nicht gebunden, und auch der Bundesgerichtshof setzt keine allgemeinen Quoten fest, sondern prüft nur den Beurteilungsspielraum der Vorinstanz (XII ZR 225/03, Gründe II 1).
Ein Beispiel: Eine verbreitete Tabelle eines großen Immobilienportals führt „Lärm wegen Touristen“ mit 20 % und nennt als Quelle den BGH, VIII ZR 155/11. Im Urteil selbst waren 20 % die Kürzung, die die Mieter vorgenommen hatten. Der BGH hat keine Quote festgesetzt; er hob das Berufungsurteil wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs auf und stellte klar, dass der Mieter keinen Minderungsbetrag nennen muss (Rn. 17).
Für Sie als Vermieter:
- Eine Zahl aus einer Tabelle beweist nichts für Ihren Fall.
- Beruft sich der Mieter auf ein Urteil, lesen Sie es im Volltext mit Aktenzeichen, bevor Sie zustimmen oder widersprechen.
- Hilfreich ist die Begründung eines Urteils, nicht die Prozentzahl.
Der Mieter hat zu viel gemindert: was Sie nachfordern
Was der Mieter über die berechtigte Minderung hinaus einbehält, bleibt geschuldete Miete (§ 535 Abs. 2 BGB).
Beispiel, alle Werte angenommen: Der Mieter kürzt vier Monate lang um 20 %, also 4 × 220 € = 880 €. Berechtigt wären 10 %, also 4 × 110 € = 440 €. Sie können 440,00 € nachfordern.
- Verzug: Die Miete ist bis zum dritten Werktag fällig (§ 556b Abs. 1 BGB). Ist für die Zahlung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt, braucht es keine Mahnung (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB); sonst setzt erst eine Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 1 BGB). Im Zweifel mahnen Sie.
- Kein Verzug: Der Mieter kommt nicht in Verzug, solange er die Kürzung nicht zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB). Ein Irrtum entlastet ihn nicht, wenn er bei verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die Voraussetzungen der Minderung fehlen (VIII ZR 138/11).
- Zinsen: fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB).
- Verjährung: drei Jahre ab Schluss des Jahres der Entstehung und Kenntnis (§§ 195, 199 BGB).
- Kaution: Im laufenden Mietverhältnis dürfen Sie sie wegen streitiger Forderungen nicht verwerten (VIII ZR 234/13).
Im Beispiel liegt der Rückstand unter einer Monatsmiete; die Schwellen der fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) sind nicht erreicht. Mehr zu den Schwellen: Mietrückstand und Kündigung; wie Sie eine überhöhte Minderung zurückweisen, die Seite unberechtigte Mietminderung mit der Vorlage Zurückweisung einer Mietminderung.
Der Mieter hat trotz Mangel voll gezahlt: Rückforderung
Zahlte der Mieter trotz Mangel voll, kann er den zu viel gezahlten Teil grundsätzlich zurückverlangen (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB). Im Fall VIII ZR 347/04 musste der Vermieter 2.193,90 € zurückzahlen.
Die Grenze setzt § 814 BGB: Keine Rückforderung, „wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war“. Zahlt der Mieter trotz bekanntem Mangel längere Zeit vorbehaltlos voll, ist die Rückforderung in der Regel ausgeschlossen, soweit ihm sein Minderungsrecht bekannt war (BGH, Urteil vom 16.07.2003, VIII ZR 274/02).
Drei Einschränkungen:
- Vorbehalt: Zahlt der Mieter unter dem Vorbehalt der Rückforderung, greift § 814 BGB nicht; er kann später zurückfordern (BGH, Urteil vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11, Rn. 20).
- Zukunft: Für künftige Monate kann er trotzdem mindern; das Recht entfällt nur nach § 536c BGB, durch Verwirkung oder stillschweigenden Verzicht (VIII ZR 274/02).
- Aufrechnung: Schließt der Mietvertrag die Aufrechnung aus, kann der Mieter mit dem Rückforderungsanspruch trotzdem aufrechnen, wenn er das mindestens einen Monat vor Fälligkeit in Textform angekündigt hat (§ 556b Abs. 2 BGB).
Verlassen Sie sich nicht auf das Schweigen des Mieters, sondern beseitigen Sie den Mangel. Bei Streit ist anwaltliche Beratung sinnvoll.
