Ihr Mieter überweist weniger, weil die Heizung ausfällt oder Schimmel an der Wand steht. Ob er das darf, hängt nicht von Ihrer Zustimmung ab, sondern davon, ob ein erheblicher Mangel vorliegt und ob er ihn gemeldet hat. Dieser Leitfaden zeigt, was Sie als Vermieter hinnehmen müssen, wo die Minderung endet und wie Sie in sechs Schritten reagieren. Für jede Einzelfrage gibt es eine eigene Seite mit den Details.
Das Wichtigste in Kürze
| Frage | Antwort | Grundlage |
|---|---|---|
| Braucht die Minderung Ihre Zustimmung? | Nein, sie tritt nach dem BGH kraft Gesetzes ein | § 536 Abs. 1 BGB; VIII ZR 19/14 |
| Kann der Mietvertrag sie ausschließen? | Nein, bei Wohnraum ist das unwirksam | § 536 Abs. 4 BGB |
| Muss der Mieter den Mangel melden? | Ja, unverzüglich; sonst keine Minderung, soweit Sie deshalb nicht abhelfen konnten | § 536c BGB |
| Wovon wird gemindert? | Von der Bruttomiete einschließlich Nebenkosten | XII ZR 225/03; VIII ZR 347/04 |
| Wie viel? | Einzelfall; feste BGH-Regel nur bei mehr als 10 % zu kleiner Wohnfläche | VIII ZR 295/03 |
| Ihre Pflicht | Den Mangel beseitigen | § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB |
Was ist ein Mangel, und was nicht?
Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Maßgeblich sind zuerst die Vereinbarungen im Mietvertrag. Fehlen sie, gilt der bei vergleichbaren Wohnungen übliche Standard, abhängig etwa von Alter, Ausstattung, Art des Gebäudes, Miethöhe und Ortssitte; bei technischen Normen zählt grundsätzlich der Maßstab bei Errichtung des Gebäudes (BGH, Urteil vom 05.12.2018, VIII ZR 271/17). Eine Altbauwohnung muss ohne besondere Abrede also nicht den Neubaustandard bieten.
Nicht jede Abweichung zählt: „Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht“ (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Unerheblich ist ein Fehler nach dem BGH insbesondere, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann (Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03, zur Gewerberaummiete).
Gemindert werden kann außerdem, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt und wenn das Recht eines Dritten dem Mieter den Gebrauch entzieht (§ 536 Abs. 2 und 3 BGB). Beeinträchtigungen von außen, etwa durch eine Nachbarbaustelle, behandelt die Seite Baulärm und Mietminderung.
Muss ich der Mietminderung zustimmen?
Nein. Hat die Wohnung einen erheblichen Mangel, zahlt der Mieter für diese Zeit „nur eine angemessen herabgesetzte Miete“; hebt der Mangel die Tauglichkeit ganz auf, ist er von der Miete befreit (§ 536 Abs. 1 BGB). Der Bundesgerichtshof spricht von der „kraft Gesetzes eintretenden Minderung“ (Versäumnisurteil vom 17.06.2015, VIII ZR 19/14, Leitsatz c). Ihre Zustimmung oder eine Erklärung von Ihnen ist dafür nicht nötig. Sie können aber bestreiten, dass ein Mangel vorliegt oder dass die Kürzung richtig bemessen ist.
Auch der Mietvertrag hilft nicht weiter: Bei Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB). Warum eine Klausel, die die Minderung ausschließt, deshalb ins Leere geht, zeigt Mietvertrag: was hineingehört und welche Klauseln kippen.
Haben Sie einen Mangel arglistig verschwiegen, können Sie sich auf eine Vereinbarung, die die Rechte des Mieters ausschließt oder beschränkt, ohnehin nicht berufen (§ 536d BGB).
Wann ist die Minderung ausgeschlossen?
- Kenntnis bei Vertragsschluss: Kannte der Mieter den Mangel, als er den Vertrag schloss, hat er keine Rechte aus §§ 536 und 536a BGB. Nimmt er die Wohnung in Kenntnis des Mangels an, kann er diese Rechte nur geltend machen, wenn er sie sich bei der Annahme vorbehält (§ 536b BGB).
- Keine Anzeige: Soweit Sie mangels Anzeige nicht abhelfen konnten, darf der Mieter nicht mindern (§ 536c Abs. 2 BGB).
- Vom Mieter verursacht: Ist der Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen, ist die Minderung grundsätzlich ausgeschlossen; hat er ihn zu vertreten, müssen Sie ihn nicht beseitigen (BGH, Urteil vom 19.11.2014, VIII ZR 191/13). Ausnahme dort: ein leicht fahrlässig verursachter Brand, den eine Wohngebäudeversicherung deckt, deren Kosten der Mieter trägt.
- Unerhebliche Beeinträchtigung: § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB.
- Energetische Modernisierung: Drei Monate lang bleibt eine Minderung außer Betracht, soweit sie auf einer Maßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB beruht (§ 536 Abs. 1a BGB); mehr dazu unter Staffelmiete, Indexmiete oder Modernisierung.
- Beseitigung verweigert: Lehnt der Mieter ab, dass Sie oder Ihre Handwerker den Mangel beheben, darf er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich nicht weiter mindern (BGH, Urteil vom 10.04.2019, VIII ZR 12/18, Leitsatz b).
- Verwirkung oder Verzicht: Vorbehaltlose Weiterzahlung allein reicht dafür nicht, siehe nächster Abschnitt.
Kann der Mieter rückwirkend mindern?
Die Minderung gilt „für die Zeit“, in der die Tauglichkeit gemindert ist (§ 536 Abs. 1 BGB), also ab dem Mangel und nicht erst ab der Kürzung. Die Grenze ist die Anzeige: Was Sie mangels Meldung nicht beheben konnten, fällt heraus (§ 536c Abs. 2 BGB).
Zahlt der Mieter trotz bekanntem Mangel längere Zeit voll und ohne Vorbehalt weiter, verliert er sein Minderungsrecht für die Zukunft dadurch nicht. Ein Verlust kommt nur unter den strengeren Voraussetzungen der Verwirkung oder eines stillschweigenden Verzichts in Betracht (BGH, Urteil vom 16.07.2003, VIII ZR 274/02). Die schon voll gezahlte Miete kann er aber im Regelfall nicht zurückfordern, wenn er sein Minderungsrecht kannte (§ 814 BGB; VIII ZR 274/02, Gründe III 2 a). Für die Vergangenheit ist die Sache dann in der Regel erledigt.
Anders, wenn er unter Vorbehalt gezahlt hat: Der Vorbehalt der Rückforderung schließt die Wirkung von § 814 BGB aus (BGH, Urteil vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11, Rn. 20). Zu viel gezahlte Miete müssen Sie dann nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückzahlen (BGH, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04). Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB).
Wie reagieren Sie auf eine Mängelanzeige? Sechs Schritte
Eine feste Frist für die Beseitigung nennt das Gesetz Ihnen nicht. Die Folgen knüpfen an den Verzug (§ 536a BGB) und an die angemessene Abhilfefrist, die der Mieter vor einer Kündigung grundsätzlich setzen muss (§ 543 Abs. 3 BGB). Was nach der Anzeige im Einzelnen zu tun ist, beschreibt Mängelanzeige des Mieters: was Vermieter jetzt tun.
- Anzeige prüfen und festhalten: Eingang, beschriebener Mangel, betroffene Räume, Zeitraum.
- Besichtigung ankündigen: Zutritt gibt es nur mit konkretem sachlichem Grund und nach Vorankündigung (BGH, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13). Eine Mängelanzeige ist nach unserer Einschätzung ein solcher Anlass; ausdrücklich entschieden hat der BGH das in diesem Urteil nicht.
- Mangel beseitigen lassen: Der Mieter muss Erhaltungsmaßnahmen dulden. Sie kündigen sie rechtzeitig an, außer bei unerheblicher Einwirkung oder wenn sie sofort zwingend nötig sind, und ersetzen seine Aufwendungen in angemessenem Umfang (§ 555a BGB). Bieten Sie Termine schriftlich an und halten Sie eine Ablehnung fest.
- Dem Mieter antworten: mit der Vorlage Antwort auf eine Mängelanzeige.
- Minderung annehmen oder begründet zurückweisen: etwa weil kein Mangel vorliegt, der Mieter ihn verursacht hat oder die Kürzung zu hoch ist; Vorlage Zurückweisung einer Mietminderung. Die Mietkaution dürfen Sie während des Mietverhältnisses nicht wegen einer streitigen Forderung verwerten (BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13).
- Nachfordern, klagen oder kündigen: erst nach Prüfung, siehe unten.
Was riskieren Sie, wenn Sie nicht handeln?
Bleibt der Mangel bestehen, hat der Mieter mehr Rechte als nur die Minderung:
| Recht des Mieters | Voraussetzung | Grundlage |
|---|---|---|
| Schadensersatz | Mangel schon bei Vertragsschluss, von Ihnen zu vertreten oder Verzug mit der Beseitigung | § 536a Abs. 1 BGB |
| Selbst beseitigen, Aufwendungsersatz | Verzug, oder umgehende Beseitigung zur Erhaltung des Bestands notwendig | § 536a Abs. 2 BGB |
| Klage auf Beseitigung, Vorschuss, Aufrechnung | Mangel nicht beseitigt | BGH, VIII ZR 12/18, Rn. 44 |
| Fristlose Kündigung | Gebrauch nicht gewährt oder entzogen, grundsätzlich nach Abhilfefrist; erhebliche Gesundheitsgefahr | § 543 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3, § 569 Abs. 1 BGB |
| Miete zusätzlich zurückhalten | neben der Minderung, begrenzt | § 320 BGB; VIII ZR 19/14 |
Das Zurückbehaltungsrecht soll nur Druck zur Mangelbeseitigung machen. Es ist zeitlich und der Höhe nach begrenzt; ein Vielfaches der monatlichen Minderung ohne zeitliche Grenze hält der BGH grundsätzlich für verfehlt, über Höhe und Dauer entscheidet der Einzelfall (VIII ZR 19/14). Es endet mit der Beseitigung des Mangels, mit dem Ende des Mietverhältnisses und wenn der Mieter die Beseitigung verweigert; die einbehaltenen Beträge werden dann grundsätzlich sofort fällig (VIII ZR 12/18). Ihre laufenden Pflichten im Haus fasst Pflichten im Mehrfamilienhaus zusammen.
Was tun, wenn der Mieter zu viel mindert?
Das Risiko einer Fehleinschätzung trägt der Mieter. Der Zahlungsverzug entfällt nicht, wenn er bei verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die Voraussetzungen der Minderung fehlen; im entschiedenen Fall ging der Schimmel auf das eigene Wohnverhalten zurück (BGH, Urteil vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11). Der Mieter kann dem ausweichen, indem er den strittigen Betrag unter Vorbehalt zahlt; dann müssen Sie das Geld unter Umständen später zurückzahlen.
Summiert sich ein Rückstand, kommt eine fristlose Kündigung in Betracht: bei Verzug an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem Teil, der eine Monatsmiete übersteigt, oder über mehr als zwei Termine mit einem Betrag, der zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
Wie Sie eine überhöhte Kürzung zurückweisen, den Rest nachfordern und wann eine Kündigung trägt, steht in Unberechtigte Mietminderung: zurückweisen, nachfordern, kündigen. Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs allgemein und die Schonfrist erklärt Mietrückstand: ab wann Vermieter kündigen dürfen.
Wie hoch darf die Minderung sein?
Die Höhe hängt vom Einzelfall ab, also davon, wie stark der Mangel den Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt. Eine feste Bemessungsregel hat der BGH nur für die Wohnfläche aufgestellt: Liegt sie mehr als 10 % unter der im Vertrag angegebenen, mindert sich die Miete nach der prozentualen Flächenabweichung (Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03).
Gerechnet wird von der Bruttomiete, also der Miete einschließlich der Nebenkosten, gleich ob sie als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet sind (BGH, XII ZR 225/03; für Wohnraum Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04). Wer eine Kürzung nur gegen die Nettokaltmiete prüft, setzt die berechtigte Minderung zu niedrig an.
Prozentwerte aus sogenannten Mietminderungstabellen geben wir deshalb nicht wieder; maßgeblich bleibt die Beeinträchtigung in Ihrer Wohnung. Rechenweg, Beispiele und die Folgen für die Nebenkostenabrechnung finden Sie unter Mietminderung berechnen: Bruttomiete und Quote.
Welche Fälle sind typisch?
Die häufigsten Anlässe im Überblick. Eine Quote steht nur dort, wo der BGH eine Bemessungsregel vorgibt.
| Fall | Einordnung | Höhe |
|---|---|---|
| Schimmel | Mangel, wenn bauseitig; kein Mangel bei Wärmebrücken nach damaligem Baustandard; Wohnverhalten zählt | Einzelfall |
| Heizung und Warmwasser | Ausfall kann die Tauglichkeit mindern | Einzelfall |
| Wasserschaden | Mangel, soweit er die Tauglichkeit mindert; Versicherung prüfen | Einzelfall |
| Lärm und Baulärm | Nachbarbaustelle grundsätzlich kein Mangel | Einzelfall |
| Wohnfläche zu klein | mehr als 10 % Abweichung ist grundsätzlich ein Mangel | nach Flächenabweichung |
| Aufzug defekt | kann die Tauglichkeit mindern | Einzelfall |
| Hitze in der Wohnung | ob ein Mangel vorliegt, hängt vom Einzelfall ab | Einzelfall |
Schimmel
Wärmebrücken und eine daraus bei unzureichendem Heizen und Lüften folgende Schimmelgefahr sind ohne besondere Vereinbarung kein Mangel, wenn der Zustand den Bauvorschriften bei Errichtung entspricht; welches Heizen und Lüften zumutbar ist, richtet sich nach dem Einzelfall (VIII ZR 271/17). Hat der Mieter den Schimmel durch sein Wohnverhalten verursacht, trägt er das Risiko seiner Minderung (VIII ZR 138/11). Ursachen klären und Beweise sichern: Schimmel in der Mietwohnung.
Heizung und Warmwasser
Fallen Heizung oder Warmwasser aus, kann das die Tauglichkeit mindern (§ 536 Abs. 1 BGB), und Sie müssen den vertragsgemäßen Zustand wiederherstellen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wie hoch eine Minderung ausfällt, hängt vom Einzelfall ab. Was Sie beim Ausfall tun: Heizungsausfall in der Mietwohnung.
Wasserschaden
Ein Wasserschaden ist ein Mangel, soweit er die Tauglichkeit der Wohnung mindert (§ 536 Abs. 1 BGB). Neben der Beseitigung stellen sich Fragen nach Versicherung und Verursacher, siehe unten und Wasserschaden in der Mietwohnung.
Lärm und Baulärm
Lärm und Schmutz von einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück, die nach Vertragsschluss auftreten, sind grundsätzlich kein Mangel, wenn auch Sie die Einwirkungen nach § 906 BGB entschädigungslos dulden müssen (Urteil vom 29.04.2020, VIII ZR 31/18). Für eigene energetische Modernisierungen gilt die Drei-Monats-Regel des § 536 Abs. 1a BGB.
Wohnfläche
Liegt die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten, ist das grundsätzlich ein Mangel, ohne dass der Mieter eine Beeinträchtigung darlegen muss (VIII ZR 295/03). Wie Sie die Fläche prüfen: Wohnfläche zu klein: Mietminderung.
Eigentumswohnung: Mangel am Gemeinschaftseigentum
Liegt die Ursache etwa am Dach oder an einem Leitungsstrang im Gemeinschaftseigentum, mindert der Mieter nach dem Gesetzeswortlaut trotzdem Ihnen gegenüber. Sie haben die Wohnung „während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“ (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), und § 536 BGB knüpft an den Mangel der Mietsache an. Eine Ausnahme für Eigentumswohnungen oder für Mängel am Gemeinschaftseigentum enthält der Wortlaut nicht. Was dazugehört, zeigt Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum.
Von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen Sie eine ordnungsmäßige Verwaltung; dazu gehört die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 18 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Droht dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar ein Schaden, dürfen Sie die notwendigen Maßnahmen ohne Zustimmung der anderen treffen (§ 18 Abs. 3 WEG). Melden Sie den Schaden schriftlich, etwa mit der Vorlage Schaden melden, Frist setzen.
Verletzt die Gemeinschaft ihre Pflicht, haftet sie für Schäden am Sondereigentum, aber erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln umgesetzt worden wäre; Mietausfall nur, wenn die Nutzung der Gemeinschaftsordnung entsprach (BGH, Urteil vom 27.02.2026, V ZR 18/25). Ob darunter auch eine Mietminderung fällt, sagt das Urteil nicht ausdrücklich. Wie Sie vorgehen, wenn die Verwaltung nicht handelt: Schaden gemeldet, Verwaltung tut nichts.
Zahlt die Versicherung den Mietausfall?
Nicht automatisch. Ob Ihre Wohngebäudeversicherung eine Minderung als Mietausfall ersetzt, hängt von Ihrem Vertrag ab.
Nach den unverbindlichen Musterbedingungen des GDV ersetzt der Versicherer den Mietausfall, wenn Mieter wegen eines Versicherungsfalls zu Recht die Miete ganz oder teilweise nicht zahlen, und zwar für den Zeitraum, in dem Räume nicht benutzbar sind, höchstens für die vereinbarte Dauer (VGB 2022, A 12); ob eine Teilminderung bei weiter benutzbaren Räumen darunter fällt, lässt das Muster offen.
Nach Angaben der Verbraucherzentrale wird der Mietausfall in der Regel nur für zwölf Monate ersetzt (Stand 10.08.2026). Was für Sie gilt, steht in Ihrer Police.
Zeigen Sie den Versicherungsfall unverzüglich an (§ 30 Abs. 1 VVG) und sorgen Sie nach Möglichkeit dafür, den Schaden abzuwenden und zu mindern (§ 82 Abs. 1 VVG); gebotene Aufwendungen erstattet der Versicherer (§ 83 Abs. 1 VVG). Ersetzt er den Schaden, geht Ihr Ersatzanspruch gegen einen Verursacher auf ihn über (§ 86 Abs. 1 VVG).
Hat der Mieter einen Brand leicht fahrlässig verursacht und trägt er die Kosten der Wohngebäudeversicherung, müssen Sie in der Regel die Versicherung in Anspruch nehmen statt den Mieter, und bis zur Reparatur kann er mindern (VIII ZR 191/13). Ob das auch für Leitungswasserschäden gilt, hat der BGH in diesem Urteil nicht entschieden. Welcher Schutz für Ihr Haus sinnvoll ist, zeigt Versicherungen für das Mehrfamilienhaus.
Selbst verwalten oder abgeben?
Eine Minderung zu bearbeiten heißt prüfen, besichtigen, Handwerker beauftragen und schreiben. Dafür gibt es zwei Wege:
- Selbst verwalten: Sie prüfen die Anzeige, dokumentieren Termine und Schreiben und nutzen die Vorlagen dieser Seite. Ob ein Mangel vorliegt und ob Sie eine Minderung annehmen oder zurückweisen, entscheiden Sie selbst. Für die Selbstverwaltung Ihrer Wohnungen gibt es außerdem den SMART Manage Copilot mit der KI-Assistentin Lotte; eine Rechtsberatung ersetzt er nicht.
- Abgeben: Sie übertragen die Mietverwaltung einer Hausverwaltung. Was eine Verwaltung Ihrer vermieteten Wohnung übernimmt und was in den Vertrag gehört, steht in Sondereigentumsverwaltung; den Gesamtüberblick gibt der Leitfaden für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern.
Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Streiten Sie mit Ihrem Mieter über Mangel, Höhe oder Kündigung, holen Sie Rat bei einer Anwältin oder einem Anwalt für Mietrecht oder bei Ihrem Eigentümerverband.
