Rohrbruch statt Brand: Welche Versicherungen Ihr Mehrfamilienhaus wirklich braucht

Der größte Kostenblock in der Wohngebäudeversicherung ist nicht der Brand, sondern das Wasser aus der Leitung: Auf Leitungswasser entfällt laut dem Gesamtverband der Versicherer (GDV) knapp die Hälfte des gesamten Schadenaufwands. Wer dann falsch oder zu niedrig versichert ist, zahlt einen Teil des Schadens selbst. Diese Seite zeigt, welche Versicherungen ein vermietetes Haus schützen, welche Prämien Ihre Mieter übernehmen können und an welchen Stellen der Schutz verloren geht, obwohl Sie zahlen. Preise nennt sie nicht, weil sich dafür keine neutrale, frei zugängliche Quelle findet; Anbieter empfiehlt sie nicht.

Alle weiteren Pflichten und Kosten als Eigentümer zeigt der Leitfaden für Ihr Mehrfamilienhaus.

Welche Versicherungen braucht ein Mehrfamilienhaus?

Den Kern bilden zwei Verträge: die Wohngebäudeversicherung für Schäden am Haus und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für Schäden, die andere durch Ihr Haus erleiden. Den Elementarschutz sollte nach der Verbraucherzentrale jede Wohngebäudeversicherung enthalten, weil Starkregen jedes Gebäude treffen kann. Die übrigen Bausteine hängen vom Haus ab.

Versicherung	Schützt vor	Umlegbar nach § 2 Nr. 13 BetrKV?
Wohngebäude­versicherung	Feuer, Leitungs­wasser, Sturm und Hagel	ja
Elementar­schutz	Über­schwemmung, Rückstau, Erdsenkung, Schnee­druck und weitere Natur­gefahren	ja
Haus- und Grundbesitzer­haftpflicht	Ansprüche Dritter, etwa nach einem Sturz vor dem Haus	ja
Gewässer­schaden­haftpflicht	Ansprüche, wenn Öl aus dem Tank in ein Gewässer gelangt	ja (Öltank)
Haftpflicht für den Aufzug	Ansprüche Dritter aus dem Aufzug	ja
Glas­versicherung	Glasbruch	ja
Mietausfall als Baustein der Wohngebäude­versicherung	Mietausfall, wenn eine Wohnung nach einem versicherten Schaden unbe­nutzbar ist	nicht geklärt
Eigenständige Mietausfall­versicherung	Zahlungs­ausfall eines Mieters	nicht genannt
Vermieter-Rechts­schutz	Kosten eines Rechts­streits	nicht genannt

„Nicht genannt“ heißt: Die Betriebskostenverordnung führt diese Versicherung nicht auf. Ob Sie die Prämie trotzdem umlegen können, ist hier nicht belegt; lassen Sie das vor einer Umlage rechtlich prüfen. „Nicht geklärt“ heißt: Ob der Mietausfall-Baustein als Teil der Gebäudeversicherung umgelegt werden kann oder aus der Prämie herausgerechnet werden muss, ist nicht belegt. Wer die Prämien trägt, zeigt der Abschnitt zu den Kosten.

Was zahlt die Wohngebäudeversicherung, und was nicht?

Die Wohngebäudeversicherung deckt in der Grundform Feuer, Leitungswasser und Naturgefahren wie Sturm und Hagel. Was das im Einzelnen heißt, beschreibt die Verbraucherzentrale so:

Gefahr	Was üblicherweise versichert ist
Feuer	Brand, Blitzschlag, Explosion, Implosion sowie Folgeschäden durch Rauch, Ruß und Löschen
Leitungswasser	Schäden durch bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser, auch Frost-Rohrbrüche innerhalb und außerhalb von Gebäuden
Sturm und Hagel	Sturm ab Windstärke 8, Hagel unabhängig von der Windstärke

Nicht versichert ist Niederschlag, der durch offene Fenster und Türen eindringt. Schäden durch Starkregen, Grund- oder Hochwasser zahlen viele Gebäudeversicherungen ebenfalls nicht; dafür braucht es den Elementarschutz.

Für Vermieter wichtig: Wird eine Wohnung durch einen versicherten Schaden unbenutzbar, ist der Mietausfall in der Wohngebäudeversicherung versichert, in der Regel aber nur für zwölf Monate. Die genaue Dauer steht im Vertrag.

Die Musterbedingungen des GDV (VGB 2022) sind laut GDV eine unverbindliche Musterkomposition zur freiwilligen Verwendung. Jeder Versicherer kann also abweichen. Maßgeblich sind allein Ihr Versicherungsschein und die Bedingungen, die dazu gehören.

Leitungswasser: der unterschätzte Schaden

Leitungswasser ist laut GDV der Schaden mit dem höchsten Aufwand in der Wohngebäudeversicherung: Auf ihn entfällt knapp die Hälfte des gesamten Schadenaufwands. Naturgefahren machten 2024 zusammen 26 % des Schadenaufwands aus, davon 11 % Sturm und Hagel und 15 % Elementarschäden; die übrigen 74 % entfielen auf Feuer, Leitungswasser und Sonstiges (GDV, Werte 2024 vorläufig).

In einem Mehrfamilienhaus mit vielen Bädern, Küchen und Steigleitungen lohnt deshalb der Blick auf die Leitungen. Ob Ihr Haus gut vorbereitet ist, prüfen Sie mit diesen Fragen:

1. Wie alt sind die Wasserleitungen, und wann wurden sie zuletzt geprüft oder erneuert?
2. Wissen Hausmeister und Mieter, wo die Absperrventile sitzen, und sind sie frei zugänglich?
3. Stehen Wohnungen länger leer? Dann klären Sie mit dem Versicherer, ob er das wissen muss (siehe Gefahrerhöhung unten).
4. Sind Leitungen in unbeheizten Räumen und im Außenbereich gegen Frost geschützt?

Im Schadenfall gilt: sofort handeln, den Schaden so gering wie möglich halten und dem Versicherer melden. Was dabei gesetzlich gilt, steht im Abschnitt zu den Fehlern.

Elementarschutz: fast jedes zweite Wohngebäude in Berlin ohne

Bundesweit haben laut GDV 57 % der Wohngebäude eine Elementarschadenversicherung, 2017 waren es 41 %. In Berlin sind es 52 %, in Sachsen 54 % (Schätzung Mai 2025 für 2024, vorläufig). In Berlin sind damit 48 % der Wohngebäude ohne diesen Schutz.

Gebiet	Elementarschutz 2024	Sturm und Hagel
Deutschland	57 %	96 %
Berlin	52 %	98 %
Sachsen	54 %	99 %

Werte für Sturm und Hagel: Schätzung für 2023. Für Leipzig allein gibt es keinen belegten Wert; die Zahlen für Sachsen sind Landeswerte.

Der Elementarschutz ist ein Zusatz zur Wohngebäudeversicherung. Er umfasst laut Verbraucherzentrale Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbruch. Starkregen kann nach Angaben des GDV grundsätzlich überall auftreten. Im Jahr 2025 lag der durchschnittliche versicherte Elementarschaden laut GDV bei rund 4.700 €.

Eine gesetzliche Pflicht zur Elementarschadenversicherung gibt es nicht. Das Bundesjustizministerium will laut GDV Eckpunkte vorlegen; die Versicherer schlagen ein Opt-out-Modell vor (Stand der GDV-Angaben: 23.07.2026). Prüfen Sie deshalb selbst im Versicherungsschein, ob der Elementarschutz vereinbart ist.

Unterversicherung: Wann die Versicherung nur die Hälfte zahlt

Die teuerste Falle ist eine zu niedrige Versicherungssumme. Ist sie erheblich niedriger als der Wert des Hauses zum Zeitpunkt des Schadens, zahlt der Versicherer nur im Verhältnis der Versicherungssumme zu diesem Wert (§ 75 VVG).

Beispiel der Verbraucherzentrale	Betrag
Versicherungssumme	500.000 €
Tatsächlicher Wert	1.000.000 €
Schaden	100.000 €
Zahlung des Versicherers	50.000 €

Das Beispiel zeigt die Rechenlogik; das Gesetz verlangt, dass die Summe „erheblich“ niedriger ist.

Ohne besondere Vereinbarung gilt als Versicherungswert nicht der Neuwert: Vom Betrag für die Wiederherstellung in neuwertigem Zustand wird der Unterschied zwischen alt und neu abgezogen (§ 88 VVG). Heute wird die Wohngebäudeversicherung laut Verbraucherzentrale in der Regel als gleitende Neuwertversicherung abgeschlossen; die Beiträge sind über Anpassungsklauseln an die Entwicklung der Baupreise und an die Schäden der Vorjahre gekoppelt. Von der Berechnung über den „Wert 1914“ rät die Verbraucherzentrale ab, weil sie oft zur Unterversicherung führt, und empfiehlt die Berechnung nach Wohnfläche.

Prüfen Sie:

1. Ist der gleitende Neuwert vereinbart?
2. Stimmt die gemeldete Wohnfläche noch, auch nach Dachausbau, Anbau oder neuen Balkonen?
3. Enthält Ihr Vertrag einen Verzicht auf den Abzug wegen Unterversicherung? Das ist vertragsabhängig.

Haftpflicht: Wofür Sie als Eigentümer persönlich haften

Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit oder das Eigentum eines anderen widerrechtlich verletzt, muss den Schaden ersetzen (§ 823 Abs. 1 BGB). Für das Haus gilt eine besondere Regel: Löst sich ein Teil des Gebäudes, etwa ein Dachziegel, und verletzt jemanden, haftet der Besitzer des Grundstücks, wenn die Ablösung auf fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung beruht. Er entgeht der Haftung nur, wenn er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat (§ 836 Abs. 1 BGB).

Die Privathaftpflicht hilft hier meist nicht: Vermietete Gebäude, die Sie nicht selbst bewohnen, sind laut Bund der Versicherten meist nicht in ihrem Umfang enthalten. Der Verband nennt als Beispiel die Räum- und Streupflicht. Dafür gibt es die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Sie stellt Sie von berechtigten Ansprüchen frei und wehrt unbegründete Ansprüche ab (§ 100 VVG).

Öltank: Gelangt Öl aus einer Anlage, in der es gelagert wird, in ein Gewässer und verändert dessen Beschaffenheit nachteilig, haftet der Betreiber der Anlage für den Schaden, ohne dass es auf ein Verschulden ankommt; nur bei höherer Gewalt nicht (§ 89 Abs. 2 WHG). Deshalb gibt es dafür eine eigene Gewässerschadenhaftpflicht.

Melden: Tatsachen, aus denen Sie gegenüber einem Dritten haften könnten, zeigen Sie dem Versicherer innerhalb einer Woche an (§ 104 Abs. 1 VVG).

Kosten: Wer trägt was?

Die Prämien für Sach- und Haftpflichtversicherungen sind Betriebskosten. Ihre Mieter tragen sie aber nur, wenn der Mietvertrag das vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB); ohne Vereinbarung tragen Sie als Vermieter die Lasten der Mietsache (§ 535 Abs. 1 BGB). Wie die Vereinbarung aussieht, zeigt der Beitrag Mietvertrag: Was Vermieter regeln müssen.

Kostenposition	Wer zahlt	Grundlage
Wohngebäude­versicherung mit Elementar­schutz, Glas	Mieter, wenn verein­bart	§ 2 Nr. 13 BetrKV
Haftpflicht für Gebäude, Öltank und Aufzug	Mieter, wenn verein­bart	§ 2 Nr. 13 BetrKV
Rechtsschutz, eigenständige Mietausfall­versicherung	in der BetrKV nicht genannt, Umlage vorher prüfen lassen	–
Reparatur nach einem Schaden, soweit die Versicherung nicht zahlt (etwa Selbst­behalt)	Eigentümer	§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV
Verwaltung, auch die Bearbeitung von Versicherungs­fällen	Eigentümer	§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV

Schließen Sie eine Versicherung erst während eines laufenden Mietverhältnisses ab, können Sie die Prämie anteilig umlegen, wenn der Mietvertrag Versicherungskosten als umlagefähige Betriebskosten nennt und Ihnen das Recht gibt, auch neu entstehende Betriebskosten umzulegen (BGH, Urteil vom 27.09.2006, VIII ZR 80/06). Einen Fall ohne eine solche Klausel hat der BGH damit nicht entschieden. Wie Sie neue und laufende Kosten umlegbar halten, zeigt Betriebskosten umlegen: Wartungsverträge und neue Kosten.

Ist nichts anderes vereinbart, verteilen Sie die Kosten nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne andere Vereinbarung der Verteilungsschlüssel der Gemeinschaft (§ 556a Abs. 3 BGB).

Bei der Abrechnung und bei Erhöhungen ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (§ 556 Abs. 3 Satz 1, § 560 Abs. 5 BGB). Vergleichen Sie deshalb Angebote und bewahren Sie den Vergleich auf. Wie die Prämien in die Abrechnung kommen, zeigt Nebenkostenabrechnung erstellen: die Prüfliste; was eine Verwaltung kostet, Was kostet eine Hausverwaltung in Berlin?.

Fünf Fehler, die den Versicherungsschutz kosten

Auch wer seine Prämie zahlt, kann im Schadenfall weniger oder nichts bekommen. Die Gründe stehen im Versicherungsvertragsgesetz (VVG):

1. Grob fahrlässig gehandelt: Der Versicherer darf seine Leistung nach der Schwere des Verschuldens kürzen; bei Vorsatz zahlt er nichts (§ 81 VVG).
2. Gefahrerhöhung nicht gemeldet: Ohne Einwilligung des Versicherers dürfen Sie die Gefahr nicht erhöhen; tritt sie ohne Ihr Zutun ein, zeigen Sie sie unverzüglich an (§ 23 VVG). Ob etwa längerer Leerstand oder ein Umbau dazu zählt, klären Sie mit dem Versicherer.
3. Obliegenheiten verletzt: Sieht der Vertrag das vor, ist der Versicherer bei vorsätzlicher Verletzung leistungsfrei und kürzt bei grober Fahrlässigkeit; war die Verletzung für den Schaden nicht ursächlich, zahlt er (§ 28 Abs. 2 und 3 VVG).
4. Prämie nicht gezahlt: Zahlen Sie eine Folgeprämie nicht rechtzeitig, kann der Versicherer Ihnen in Textform eine Zahlungsfrist von mindestens zwei Wochen setzen. Tritt der Schaden danach ein und sind Sie noch im Verzug, ist er leistungsfrei (§ 38 VVG). Für die erste Prämie gilt § 37 VVG.
5. Schaden nicht gemeldet oder nicht gemindert: Melden Sie den Versicherungsfall unverzüglich (§ 30 Abs. 1 VVG) und mindern Sie den Schaden nach Möglichkeit (§ 82 Abs. 1 VVG). Sonst kann der Versicherer je nach Vertrag und Verschulden kürzen oder leistungsfrei sein. Wusste er rechtzeitig auf anderem Weg vom Schaden, kann er sich auf die fehlende Anzeige nicht berufen (§ 30 Abs. 2 VVG).

Die Kosten gebotener Maßnahmen zur Schadenminderung erstattet der Versicherer, auch wenn sie erfolglos bleiben (§ 83 Abs. 1 VVG).

Haus gekauft: Was mit der Gebäudeversicherung passiert

Kaufen Sie ein Mehrfamilienhaus, übernehmen Sie die Gebäudeversicherung des Verkäufers: Sie treten in seine Rechte und Pflichten aus dem Vertrag ein (§ 95 Abs. 1 VVG). Für die Prämie der laufenden Versicherungsperiode haften Verkäufer und Käufer als Gesamtschuldner (§ 95 Abs. 2 VVG).

Regel	Frist
Kündigung durch den Käufer	innerhalb eines Monats nach dem Erwerb, bei Unkenntnis vom Vertrag ab Kenntnis (§ 96 Abs. 2 VVG)
Kündigung durch den Versicherer	mit einer Frist von einem Monat (§ 96 Abs. 1 VVG)
Anzeige des Verkaufs	unverzüglich, durch Verkäufer oder Käufer (§ 97 Abs. 1 VVG)

Bleibt die Anzeige aus, kann der Versicherer leistungsfrei werden: wenn der Schaden später als einen Monat nach dem Zeitpunkt eintritt, zu dem die Anzeige hätte zugehen müssen, und er den Vertrag mit dem Käufer nicht geschlossen hätte (§ 97 Abs. 1 Satz 2 VVG).

Lassen Sie sich vor dem Kauf zeigen:

1. alle Versicherungsscheine mit Bedingungen,
2. die Schäden der letzten Jahre,
3. wie die Versicherungssumme berechnet ist und ob Elementarschutz enthalten ist.

Diese Regeln gelten für den Verkauf, nicht für den Erbfall. Wer ein Haus erbt, klärt mit dem Versicherer, wie es mit den Verträgen weitergeht.

Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus: Die Gemeinschaft versichert

Besitzen Sie nicht das ganze Haus, sondern eine Wohnung darin, ist die Versicherung des Gebäudes Sache der Gemeinschaft. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung „die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht“ (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Über die ordnungsmäßige Verwaltung beschließen die Wohnungseigentümer (§ 19 Abs. 1 WEG); eine Pflicht des einzelnen Eigentümers, selbst eine Versicherung abzuschließen, begründet die Vorschrift nicht.

Ob die Gemeinschaft die Versicherungen tatsächlich abgeschlossen hat, fragen Sie beim Verwalter nach und lassen sich die Versicherungsscheine zeigen. Wie eine Gemeinschaft funktioniert, erklärt Was ist eine WEG?.

Die Prämien zahlen Sie über das Hausgeld; im Wirtschaftsplan und in der Jahresabrechnung stehen sie als Kosten der Gemeinschaft, siehe Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung. Wie Sie die Abrechnung kontrollieren, zeigt Jahresabrechnung der WEG prüfen.

Vermieten Sie die Wohnung, geben Sie die umlegbaren Prämien über die Nebenkostenabrechnung weiter, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Ohne andere Vereinbarung gilt dafür der Verteilungsschlüssel der Gemeinschaft; widerspricht er billigem Ermessen, wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 3 BGB).

Was gilt in Berlin und Leipzig?

Die Regeln zu Versicherung, Umlage und Haftung sind Bundesrecht und gelten in beiden Städten gleich: Versicherungsvertragsgesetz, BGB, Betriebskostenverordnung und Wasserhaushaltsgesetz. Unterschiede zeigen die Schadenzahlen des GDV für 2024, gerechnet für die gesamte Sachversicherung, nicht nur für Wohngebäude:

Schäden 2024	Berlin	Sachsen
Sturm und Hagel	rund 9.000 Schäden, 14 Mio. €, Schnitt 1.600 €	rund 43.000 Schäden, 83 Mio. €, Schnitt 2.000 €
Elementar	rund 2.000 Schäden, 7 Mio. €, Schnitt 3.600 €	rund 20.000 Schäden, 51 Mio. €, Schnitt 2.500 €

Beim Elementarschutz liegen beide unter dem Bundesschnitt von 57 %: Berlin 52 %, Sachsen 54 %. Die Werte für Berlin und Sachsen enthalten laut GDV Altverträge der ehemaligen Deutschen Versicherungs-AG. Eigene Werte für Leipzig liegen nicht vor.

Regionale Prämien für Mehrfamilienhäuser veröffentlichen weder GDV noch Verbraucherzentrale; der Standort ist nur einer von mehreren Beitragsfaktoren. Weitere Regeln für Eigentümer vor Ort zeigen der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Berlin und der Leitfaden für Immobilieneigentümer in Leipzig.

Versicherungs-Check: 10 Prüffragen

1. Deckt die Wohngebäudeversicherung Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel?
2. Ist Elementarschutz im Versicherungsschein vereinbart?
3. Ist der gleitende Neuwert vereinbart?
4. Stimmt die gemeldete Wohnfläche nach allen Umbauten?
5. Enthält der Vertrag einen Verzicht auf den Abzug wegen Unterversicherung?
6. Besteht eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, nicht nur eine Privathaftpflicht?
7. Gibt es einen Öltank, und ist er über eine Gewässerschadenhaftpflicht versichert?
8. Wie lange ist der Mietausfall nach einem versicherten Schaden versichert?
9. Sieht jeder Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vor?
10. Haben Sie Leerstand und Umbauten mit dem Versicherer geklärt?

Diese Seite ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Welche Summen und Bausteine zu Ihrem Haus passen, klären Sie anhand Ihrer Verträge mit dem Versicherer oder einer unabhängigen Beratung.