Die Quadratmeterzahl im Mietvertrag ist mehr als eine Beschreibung: Stimmt sie nicht, kann das Ihre Miete auf Jahre zurück kosten. Liegt die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % darunter, mindert sich die Miete automatisch, und der Mieter kann zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Diese Seite zeigt aus Vermietersicht, ab wann eine Abweichung zählt, wie gemessen wird, wie weit die Rückforderung reicht und was eine größere oder kleinere Fläche für Nebenkosten, Mieterhöhung und Kaution bedeutet. Wie Mietminderung allgemein funktioniert, erklärt die Seite Mietminderung: Rechtslage für Vermieter.
Das Wichtigste in Kürze
| Frage | Antwort | Grundlage |
|---|---|---|
| Ab wann Mangel? | tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der Vertragsangabe; kein Nachweis einer Beeinträchtigung nötig | VIII ZR 295/03 |
| Wie viel Minderung? | prozentuale Abweichung, berechnet von der Bruttomiete | VIII ZR 295/03, VIII ZR 347/04 |
| Hilft „ca.“? | nein | VIII ZR 144/09 |
| Wie wird gemessen? | ohne andere Vereinbarung nach WoFlV (Verträge ab 2004), sonst II. BV | VIII ZR 33/18 |
| Wie weit zurück? | Verjährung drei Jahre ab Schluss des Jahres, in dem der Mieter die Fläche kennt oder kennen müsste | §§ 195, 199 BGB; VIII ZR 61/23 |
| Nebenkosten? | tatsächliche Fläche | VIII ZR 220/17 |
| Mieterhöhung? | tatsächliche Fläche, Kappungsgrenze ab vereinbarter Miete | VIII ZR 266/14, VIII ZR 33/18 |
Ab wann ist eine zu kleine Wohnfläche ein Mangel?
Wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen liegt. Dann ist die Wohnung grundsätzlich mangelhaft, und der Mieter muss nicht zusätzlich darlegen, dass er die Wohnung schlechter nutzen kann (BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03). Die Begründung: Die vereinbarte Fläche gehört zur Sollbeschaffenheit; bei einer erheblichen Abweichung spricht eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung. Dass dem Mieter die kleinere Fläche nie aufgefallen ist, spielt keine Rolle.
Die Flächenangabe im Mietvertrag ist „regelmäßig nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen“ (BGH, Urteil vom 16.09.2009, VIII ZR 275/08, Rn. 9).
Beispielzahlen, keine Richtwerte: Im Vertrag stehen 80 m².
| Tatsächliche Fläche | Abweichung | Folge |
|---|---|---|
| 72 m² | genau 10 % | die feste 10-%-Regel greift nicht |
| 70 m² | 12,5 % | Mangel, Minderung um 12,5 % |
Kannte der Mieter den Mangel schon bei Vertragsschluss, hat er keine Rechte aus §§ 536 und 536a BGB (§ 536b Satz 1 BGB). Das setzt voraus, dass er die tatsächliche Fläche kannte.
Um wie viel mindert sich die Miete?
Um den Prozentsatz der Flächenabweichung: „Der Höhe nach ist die Minderung entsprechend der prozentualen Flächenabweichung gerechtfertigt“ (VIII ZR 295/03). Die Quote ergibt sich hier also direkt aus den Flächen. Gerechnet wird so: (vereinbarte Fläche − tatsächliche Fläche) ÷ vereinbarte Fläche.
Grundlage ist die Bruttomiete, also einschließlich Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlung (BGH, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04). Im Berliner Fall hatte die Wohnung 154,83 m² statt „ca. 180 qm“; der BGH rechnete 13,98 % von 1.482 € und kam auf 207,18 € Minderung im Monat.
Beispielzahlen, keine Richtwerte:
| Schritt | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Abweichung | (80 m² − 70 m²) ÷ 80 m² | 12,5 % |
| Minderung im Monat | 1.000 € Bruttomiete × 12,5 % | 125,00 € |
| geschuldete Miete | 1.000 € − 125 € | 875,00 € |
Das gilt auch für eine möblierte Wohnung. Dass alle Möbel trotz der kleineren Fläche Platz finden, mindert die Beeinträchtigung nicht (BGH, Urteil vom 02.03.2011, VIII ZR 209/10). Wie Sie bei einer Minderung tageweise rechnen und sie in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen, zeigt Mietminderung berechnen.
Hilft „ca.“ oder ein Zusatz im Mietvertrag?
„ca.“ hilft nicht. Auch wenn die Fläche mit „ca.“ angegeben ist, liegt ein Mangel vor, sobald die tatsächliche Fläche mehr als 10 % darunter liegt. Eine zusätzliche Toleranz gibt es nicht, und die Minderung wird von der genannten Zahl aus berechnet (BGH, Urteil vom 10.03.2010, VIII ZR 144/09). Das Landgericht hatte bei „ca. 100 m²“ nur 95 m² als Soll angesetzt; der BGH hob das auf.
Anders bei einer ausdrücklichen Klarstellung. Im Fall VIII ZR 306/09 (Urteil vom 10.11.2010) stand im Vertrag, die Angabe von ca. 54,78 m² diene „wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes“; der räumliche Umfang ergebe sich aus der Anzahl der Räume. Damit lag keine Beschaffenheitsvereinbarung über die Fläche vor; trotz tatsächlich 42,98 m² gab es keine Minderung.
Zwei Einschränkungen:
- Keine Empfehlung für Klauseln: Formularklauseln werden wie Allgemeine Geschäftsbedingungen ausgelegt; ob eine solche Klausel wirksam ist, hat der BGH dort nicht ausdrücklich geprüft. Was in den Vertrag gehört, steht bei Mietvertrag: Inhalt aus Vermietersicht.
- Kein Schutz bei Nebenkosten und Mieterhöhung: Dort zählt ohnehin die tatsächliche Fläche (siehe unten).
Nach welchen Regeln wird die Wohnfläche gemessen?
„Wohnfläche“ ist auslegungsbedürftig. Ohne andere Vereinbarung gelten die Bestimmungen, die bei Vertragsschluss für preisgebundenen Wohnraum galten (BGH, Urteil vom 17.04.2019, VIII ZR 33/18):
| Vertrag geschlossen | Regelwerk | Grundlage |
|---|---|---|
| ab 01.01.2004 | Wohnflächenverordnung (WoFlV) | VIII ZR 33/18 |
| bis 31.12.2003 | §§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung | VIII ZR 33/18, VIII ZR 231/06 |
Die Überleitungsvorschrift des § 5 WoFlV, nach der eine alte Berechnung nach II. BV bestehen bleibt, gilt nach Auffassung des BGH für ab 2004 geschlossene Mietverträge über preisfreien Wohnraum nicht (Beschluss vom 17.10.2023, VIII ZR 61/23). Wer vor 2004 nach II. BV gemessen hat und neu vermietet, muss also nach WoFlV rechnen, wenn nichts anderes ausdrücklich vereinbart ist.
Ein anderes Regelwerk wie DIN 283 oder DIN 277 gilt nur, wenn es vereinbart ist, ortsüblich ist oder nach der Art der Wohnung näherliegt (BGH, Urteil vom 23.05.2007, VIII ZR 231/06). Ortsüblich heißt: eine Verkehrssitte für ein anderes Regelwerk insgesamt; eine Übung nur für einzelne Flächen wie Balkone genügt nicht (VIII ZR 33/18).
Gemessen wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, ab der Vorderkante der Bekleidung (§ 3 Abs. 1 WoFlV). Fuß- und Sockelleisten, fest eingebaute Öfen, Herde und Wannen sowie Einbaumöbel werden mitgezählt (§ 3 Abs. 2 WoFlV).
Dachschrägen, Balkon, Keller: Was zählt wie?
Zur Wohnfläche gehören die Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören, auch Wintergärten, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen (§ 2 Abs. 1, 2 WoFlV). Angerechnet wird so (§ 4 WoFlV):
| Fläche | Anrechnung | Grundlage |
|---|---|---|
| lichte Höhe ab 2 m | vollständig | § 4 Nr. 1 WoFlV |
| lichte Höhe 1 m bis unter 2 m, etwa unter Dachschrägen | zur Hälfte | § 4 Nr. 2 WoFlV |
| lichte Höhe unter 1 m | nicht (Schluss aus dem Wortlaut, § 4 nennt sie nicht) | § 4 WoFlV |
| unbeheizbarer Wintergarten | zur Hälfte | § 4 Nr. 3 WoFlV |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“ | § 4 Nr. 4 WoFlV |
| Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküche, Boden, Garage | gar nicht | § 2 Abs. 3 WoFlV |
Beim Balkon ist ein Viertel der Regelfall, wenn keine besonderen Umstände vorliegen; eine angebliche Berliner Praxis, Balkone zur Hälfte anzurechnen, hat der BGH nicht gelten lassen (VIII ZR 33/18). Beispielzahlen: Ein Balkon mit 8 m² zählt dann mit 2 m², nicht mit 4 m².
Ein als Wohnraum vermietetes ausgebautes Dachgeschoss zählt mit, auch wenn es nach der II. BV nicht anzurechnen wäre (VIII ZR 275/08); ebenso ein als Hobbyraum gezeichneter, beheizter und wie Wohnraum ausgestatteter Raum ab 2 m lichter Höhe (VIII ZR 231/06).
Wie weit zurück kann der Mieter Geld verlangen?
Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter zurückfordern (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Anspruch verjährt in drei Jahren (§ 195 BGB), aber die Frist beginnt erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mieter von den Umständen „Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste“ (§ 199 Abs. 1 BGB).
Im Bonner Fall VIII ZR 61/23 hatte das Landgericht der Mieterin 5.520,98 € für April 2014 bis Juni 2021 zugesprochen; vermessen wurde erst 2021 anlässlich eines Mieterhöhungsverlangens. Der BGH hielt das in einem Hinweisbeschluss nach § 552a ZPO für rechtsfehlerfrei; die Vermieterin nahm die Revision danach zurück. Kenntnis der Fläche folge aus Bezug oder Nutzung „jedenfalls nicht ohne Weiteres“; ausmessen müsse der Mieter beim Einzug grundsätzlich nicht. Auch die Vermessungskosten von 258,23 € als Schadensersatz (§ 536a Abs. 1 BGB) beanstandete der BGH nicht.
Beispielzahlen: 125 € Minderung × 36 Monate = 4.500 € Rückforderung.
Ohne Rücksicht auf Kenntnis verjähren Ansprüche in zehn Jahren ab Entstehung (§ 199 Abs. 4 BGB); dass diese Höchstfrist hier greift, ist unser Schluss aus dem Wortlaut, nicht vom BGH entschieden. Künftig mindert der Mieter ohnehin weiter.
Nebenkosten: Nach welcher Fläche rechnen Sie ab?
Nach der tatsächlichen. Werden Betriebskosten nach Wohnfläche umgelegt, zählt der Anteil der tatsächlichen Fläche der Wohnung an der tatsächlichen Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit; die frühere Toleranz von 10 % hat der BGH aufgegeben (Urteil vom 30.05.2018, VIII ZR 220/17). Das gilt auch zu Ihren Gunsten: Im Fall war die Wohnung größer als vereinbart (78,22 statt 74,59 m²), und die Vermieterin durfte die Heizkosten nach der tatsächlichen Fläche abrechnen.
Nach Fläche wird umgelegt, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 556a Abs. 1 BGB). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne Vereinbarung der Schlüssel der Eigentümergemeinschaft, außer er widerspricht billigem Ermessen (§ 556a Abs. 3 BGB).
Für Sie heißt das:
- Neue Fläche, neue Anteile: Ändert sich die Fläche einer Wohnung, verschieben sich bei Umlage nach Fläche auch die Anteile der anderen Mieter.
- Künftig richtig abrechnen: Ab der nächsten Abrechnung die gemessene Fläche verwenden.
- Alte Abrechnungen: Ob und wie weit bereits abgerechnete Jahre korrigiert werden müssen oder dürfen, ist nicht geklärt; Nachforderungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist sind grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB). Lassen Sie das im Einzelfall prüfen.
Mehr dazu: Nebenkostenabrechnung erstellen, umlagefähige Betriebskosten und Heizkostenabrechnung prüfen.
Mieterhöhung: Was gilt, wenn die Wohnung größer oder kleiner ist?
Für die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete zählt allein die tatsächliche Fläche, auch wenn sie um weniger als 10 % von der Vertragsangabe abweicht (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14). Der BGH hat seine frühere Toleranz-Rechtsprechung damit aufgegeben.
Ist die Wohnung größer, bringt das keinen Sprung. Im Berliner Fall standen 156,95 m² im Vertrag, gemessen wurden 210,43 m²; die Vermieterin wollte die Miete zusätzlich um die Mehrfläche anheben und scheiterte. Die Kappungsgrenze gilt trotzdem (§ 558 Abs. 3 BGB), und eine Anpassung über den Wegfall der Geschäftsgrundlage gibt es nicht. Die zutreffende Ermittlung der Fläche fällt nach dem BGH in Ihre Risikosphäre als Vermieter.
Ist die Wohnung kleiner und die Miete deshalb gemindert, ist Ausgangsmiete für die Kappungsgrenze trotzdem die vertraglich vereinbarte Miete (VIII ZR 33/18). Die kleinere Fläche wirkt über die Vergleichsmiete, die sich nach der tatsächlichen Fläche richtet.
Wie die Vergleichsmiete ermittelt wird, steht bei der ortsüblichen Vergleichsmiete; den Ablauf zeigt die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete.
Was gilt für die Kaution?
Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist grundsätzlich die vereinbarte Miete. Bestand der Flächenmangel aber schon bei der Kautionsvereinbarung und lässt er sich nicht beheben, richtet sich die Grenze nach der geminderten Nettomiete (BGH, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04).
Die Zahlen aus dem Urteil:
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| geminderte Nettomiete im Monat | 1.107,89 € |
| zulässige Kaution (dreifach) | 3.323,67 € |
| an den Mieter zurückzuzahlen | 540,33 € |
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). Stellt sich die Fläche als mehr als 10 % zu klein heraus, prüfen Sie also auch die Höhe der Kaution. Einzelheiten zu Höchstgrenze, Anlage und Rückgabe stehen bei der Mietkaution.
So prüfen und dokumentieren Sie die Fläche als Vermieter
Die folgenden Schritte sind unsere Empfehlung aus der Praxis, keine Rechtspflicht:
- Vor der Neuvermietung messen lassen: nach dem Regelwerk, das für den neuen Vertrag gilt, ab 2004 also nach WoFlV, mit Aufmaß und Berechnung je Raum. Eine Bauzeichnung taugt nur, wenn danach gebaut wurde; sonst ist im fertigen Wohnraum oder nach einer berichtigten Zeichnung neu zu ermitteln (§ 3 Abs. 4 WoFlV). Mehr zur Vorbereitung: Neuvermietung rechtssicher.
- Nur die geprüfte Zahl in den Vertrag: Aufmaß, Regelwerk und Datum zur Akte nehmen. Nach Umbauten neu messen.
- Eigentumswohnung: Flächen aus der Teilungserklärung sind nicht ohne Weiteres die Wohnfläche nach WoFlV; prüfen Sie, wie sie berechnet wurden.
- Fordert der Mieter Geld zurück: Prüfen Sie sein Aufmaß auf Regelwerk und Vertragsdatum, Balkonanteil und Dachschrägen, und erwägen Sie eine eigene Gegenmessung. Lehnen Sie nicht pauschal ab.
- Übersteigt die Abweichung nach geprüfter Messung 10 % nicht, greift die feste Regel des BGH nicht. Eine Kürzung allein wegen der Fläche können Sie dann mit der Vorlage Zurückweisung einer Mietminderung zurückweisen; wie Sie dabei vorgehen, zeigt unberechtigte Mietminderung.
Bei Streit über das Aufmaß ist ein Sachverständiger sinnvoll.
Selbst prüfen oder abgeben?
Für die Fläche gibt es zwei Wege:
- Selbst verwalten: Sie lassen messen, dokumentieren Aufmaß und Vertrag und prüfen Forderungen Ihres Mieters selbst. Für die Verwaltung Ihrer Wohnungen gibt es den SMART Manage Copilot mit der KI-Assistentin Lotte; die Messung und die Entscheidung, ob Sie eine Rückforderung anerkennen, bleiben bei Ihnen und Ihren Fachleuten.
- Abgeben: Sie übertragen die Mietverwaltung einer Hausverwaltung. Was eine Verwaltung Ihrer vermieteten Wohnung übernimmt, steht in Sondereigentumsverwaltung.
Meldet der Mieter die Fläche als Mangel, beheben lässt er sich nicht; wie Sie eine Anzeige allgemein bearbeiten und beantworten, zeigt die Seite zur Mängelanzeige des Mieters. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Streiten Sie mit Ihrem Mieter über Aufmaß oder Rückforderung, holen Sie Rat bei einer Anwältin oder einem Anwalt für Mietrecht oder bei Ihrem Eigentümerverband.
